Обзор рынка элитных новостроек за первое полугодие 2011 года

Согласно исследованиям аналитического департамента компании MAYFAIR Properties динамика развития рынка элитных новостроек в первом полугодии 2011 года показала положительные результаты: на рынок вышло более 10 новых объектов. Как и в большинстве сегментов рынка  элитной недвижимости ситуация на рынке первичного жилья стабилизировалась  в конце 2010 года. Первое полугодие 2011 года показало оптимистичные результаты, как с точки зрения ценового уровня, так и с точки зрения спроса, хотя, стоит отметить, что до докризисной динамики еще далеко.

Важно отметить, что в первом полугодии на первичном рынке элитной недвижимости наметилась новая тенденция: огромное внимание стало уделяться «экологическому»  аспекту комплекса и его технического оснащения. Например, ЖК Knights bridge,  единственный жилой комплекс в Москве, имеющий собственный парк,  проходит сертификацию по стандартам «зеленого строительства» английской системы BREEAM, ЖК «Баркли Парк» - инновационный эко-проект, претендующий на получение экологического сертификата по американской системе LEED и т.д.

Наибольшим спросом в первом полугодии 2011 года пользовались  такие новостройки, как ЖК «Баркли парк» (ул.Советской армии), «Клубный дом в парке на Фрунзенской» (М.Трубецкая 28), ЖК на М.Филевской 40, ЖК по адресу Сытинский туп. Вл.3 А, а также лидеры прошлого года ЖК «Итальянский квартал» и ЖК «Садовые кварталы». Основным преимуществом данных новостроек является оптимальное сочетание цены/качества. Так,  например, «Клубный дом в парке на Фрунзенской» состоит из главного 12-этажного корпуса и боковых 10-этажных крыльев, примыкающих к дому под прямым углом, образуя уютный двухъярусный двор, предназначенный для отдыха исключительно жильцов дома.  Дом рассчитан на 90 квартир свободной планировки (метраж квартир составляет от 100 кв.м.), в нем будет располагаться спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном, детский центр с кинозалом, просторная зона отдыха на первом и втором этажах. Цена за квадратный метр составляет от 11000 долларов. 

ЖК «Баркли парк», рассчитанный на 130 квартир площадью от 59 до 356 кв.м, является  уникальным эко-проектом для рынка элитных новостроек Москвы: одним из главных преимуществ комплекса является собственный отдельный вход в Екатерининский Парк, к которому он примыкает. ЖК «Баркли парк», состоит из комплекса двух башен Белой и Терракотовой, между которыми предусмотрен высококлассный Центр спортивных и инновационных технологий. В одной из башен концепция продаж предполагает отделку квартир, где покупателя будет предоставлен выбор из 4-х основных дизайнерскийпроектов - Классика, Минимализм, Культура и Природа. Цена за квадратный метр составляет от 11000 долларов.

Несмотря на высокий уровень спроса, который стабильно, но незначительно растет каждый месяц, в первом полугодии 2011 года предложение на рынке элитных новостроек по-прежнему превышает спрос.  

Согласно исследованиям аналитического департамента компании MAYFAIR Properties  структура спроса на первичном рынке городской недвижимости в первом полугодии 2011  года осталась без значительных изменений: наиболее востребованными были  площади 125-140 кв. м (47% от общего числа запросов), на квартиры площадью 150–200 кв. м пришлось около 25% от общего числа запросов. Наименьшим спросом пользовались площади меньше 100 кв. м – всего 10% (от общего числа запросов). 

В структуре спроса по бюджетам наибольшее количество заявок пришлось на квартиры стоимостью от 2 до 3 млн долларов (29%). При этом стоит отметить, что в первом полугодии 2011 года увеличился спрос на квартиры стоимостью свыше 3 млн долларов (24%).

География спроса в первом полугодии расширилась: помимо традиционных районов - Золотая миля, Кутузовский проспект, Патриарши пруды - особенную роль стал играть район Хамовники. Одной из главных причин востребованности данного района стало наличие предложений разной ценовой категории, от доступного бизнес класса до суперэксклюзивных объектов:  например, «Клубный дом в парке на Фрунзенской» (М.Трубецкая 28 стр.2) , Б.Пироговская вл.6 стр.2, Хамовнический вал 38, ЖК «Садовые кварталы» (Ефремова 12), ЖК KnightsBridge (Кооперативная вл.14/19).

Многие новостройки за полгода не изменили цены, за исключением активно строящихся, где цены выросли на 1,5-2 %. Таким образом, по итогам первого полугодия 2011 года на первичном рынке на недвижимость класса "de luxe" (малоквартирные дома в районе "Золотой мили", Патриарших прудов, Арбата) средняя цена составила 22000 долларов за кв.м. В "премиум классе" (жилые комплексы среднего размера в престижных районах в центре Москвы - Замоскворечье, Хамовники) цены зафиксировались на уровне 13500 долларов за кв.м, в "бизнес классе" (жилые комплексы в ЗАО, ЮЗАО) средняя цена составила 9000 долларов за кв.м. 

В начале второго квартала в связи с падением курса доллара некоторые застройщики элитного жилья в Москве зафиксировали стоимость своих объектов в рублях, что неминуемо привело к повышению цены в долларовом эквиваленте на 3-5 %. Например, в ЖК "Афанасьевский" (Большой Афанасьевский перулок) произошло повышение цен на 5% - и на начало мая цена за квадратный метр составила от 17180 долларов. 

Наиболее дорогим объектом элитных новостроек по-прежнему является ЖК в Гранатном переулке, (дом 6 и 8): 30000-50000 долларов за кв.м. Особенностью дома 6  является то, что квартир в доме всего 27 и площади их очень большие (200-800 кв.м.). Это привлекает особую группу клиентов, которые смотрят в первую очередь на расположение, техническое оснащение дома, инфраструктуру. На данный момент дом введен в эксплуатацию и является уникальным предложением в районе Патриарших прудов. Также среди лидеров наиболее дорогих элитных новостроек такие объекты, как дом в Молочном пер. 7, ЖК «Остоженка Парк-Палас» (Хилков пер. 1), ЖК «Баркли Плаза» (Пречистинскаянаб. 17-19), ЖК по адресу Остоженка 11-17, ЖК Virgin house.в которых цена за квадратный метр составляет от 20000 долларов. 

В первом полугодии 2011 года на рынок элитной недвижимости вышло несколько эксклюзивных объектов, что свидетельствует о положительной динамики развития рынка и о том, что «кризисный этап» стагнации закончился. Среди новых объектов можно выделить ЖК «Скуратов Хаус» на улице Бурденко 11. Проект создан известным архитектором Сергеем Скуратовым и состоит из двух секций: 5 и 10 этажей, к которым примыкает двухэтажная вилла. В доме 33 квартиры, площадью от 107 до 320 кв.м. На кровле 5-этажной секции размещается рекреационная зона для жителей комплекса. Ключевой особенностью проекта является использование современных энергосберегающих технологий. Цена квадратного метра составляет от 14 000 долларов. Стоит отметить, что продажи в данном доме ведутся по предварительному собеседованию. 

Согласно исследованиям аналитического департамента компании MAYFAIR Properties  важной тенденцией рынка элитных новостроек в первом полугодии 2011 года стал высокий уровень цен, который застройщики не снижают, а в отдельных случаях повышают в связи с завершением определенной стадии строительства. Как следствие, инвестиционная привлекательность проектов сводится к минимуму.

Обзор рынка аренды элитной недвижимости за первое полугодие  2011 года

Согласно исследованиям аналитического департамента компании MAYFAIR Properties в первом квартале 2011 года наибольшим спросом пользовались квартиры со ставкой 3000-5000 долларов (53% клиентов), доля клиентов с бюджетом выше 5000 долларов составила 34%, выше 10000 долларов - 13%. Второй квартал был отмечен повышением количества клиентов с бюджетом выше 5000 долларов: их доля составила 45% от общего числа запросов. При этом, доля клиентов с бюджетом 3000-5000 долларов составила 42%, а выше 10000 долларов сохранилась на уровне первого квартала (13%).  

Важно заметить,  что в первом квартале наблюдалось значительное повышение количества клиентов с высокими,  более 15000  долларов,  бюджетами. И, если раньше такие бюджеты были только в загородной аренде,  то в первом квартале спрос стал фокусироваться на квартирах,  расположенных в районе Золотой мили и Патриарших прудов.  Второй квартал закрепил данную тенденцию.  При этом,  по данным специалистов компании MAYFAIR Properties  большая часть запросов в высоком бюджете пришлась на русских клиентов,  а не экспатов с семьями,  как это было в прошлом году.

В первом полугодии 2011  года наибольшим спросом пользовались квартиры площадью 100-150  кв.м,  хотя второй квартал был отмечен повышением интереса клиентов к бОльшим,  порядка 150-200  кв.м,  площадям.  Как правило,  запросы на квартиры площадью более 150 кв.м. поступают от иностранных сотрудников крупных международных компаний,  которые переезжают в Москву с семьей и домашними животными. На них же приходиться и наибольшее количество запросов в коттеджных поселках «Покровские Холмы», «Росинка», «Покровское-Глебово», «Ангелово».   

В первом полугодии 2011  года география спроса на рынке аренды элитной недвижимости осталась без изменений:  традиционно наибольшим спросом пользовались квартиры в ЦАО - самые дорогие предложения – в районе Золотой мили и Патриарших прудов  (до 27000 долларов в месяц). На втором месте по популярности ЗАО  (наиболее популярны квартиры на Кутузовском проспекте).  Традиционно востребованы качественно отделанные квартиры в элитных ЖК в СЗАО и ЮЗАО.

В первой половине 2011 года динамика рынка аренды была отмечена повышением спроса со стороны крупных международных компаний на 15-20% в связи с увеличением штата многих из них. Наибольшее повышение спроса пришлось на конец мая – июнь. Как следствие, увеличилось количество заключенных сделок – в среднем на 10-20% по сравнению с началом года.   Повышение арендных ставок в первом квартале составило около 7-10%. Второй квартал 2011 года не принес значительных изменений, хотя в связи с весенним падением доллара многие собственники предпочитали фиксировать цены в рублях.  

Летний период остается крайне оживленным на рынке аренды в связи с повышением спроса со стороны сотрудников международных компаний, которые переезжают в летний период, свободный от школьных занятий. 

Согласно исследованиям аналитического департамента компании MAYFAIR Properties во втором полугодии 2011  года можно прогнозировать рост спроса и увеличение количества сделок в связи с укреплением положительной динамики рынка элитной аренды.