Игра на офисном поле. Коммерческая недвижимость-2008
03.02.2008 г.
Инвесторы, уставшие от неопределенности перспектив рынка жилой недвижимости, принялись осваивать коммерческий сегмент. Впрочем, вложения в склады и офисы - занятие довольно специфическое, требующее не только чутья и денег, но и знания рынка. Традиционные участники рынка коммерческой недвижимости считают, что игра на этом поле не имеет ничего общего с куплей-продажей столичных квартир, доступной практически любому инвестору, располагающему необходимой суммой. Cегодня рынок коммерческой недвижимости развит, сегментирован и, что особенно важно, имеет хороший прогноз, однако это не означает, что все его сектора высокодоходны и могут представлять одинаковый интерес для спекулятивных инвесторов.
<p>Инвесторы, уставшие от неопределенности перспектив рынка жилой недвижимости, принялись осваивать коммерческий сегмент. Впрочем, вложения в склады и офисы - занятие довольно специфическое, требующее не только чутья и денег, но и знания рынка. Традиционные участники рынка коммерческой недвижимости считают, что игра на этом поле не имеет ничего общего с куплей-продажей столичных квартир, доступной практически любому инвестору, располагающему необходимой суммой. Cегодня рынок коммерческой недвижимости развит, сегментирован и, что особенно важно, имеет хороший прогноз, однако это не означает, что все его сектора высокодоходны и могут представлять одинаковый интерес для спекулятивных инвесторов.</p><p></p><p><strong>В фаворе - склады и офисы</strong></p><p><br />С полной уверенностью можно сказать одно: на первом месте по популярности уже долгие годы остаются инвестиции в офисную недвижимость, которая считается наиболее доходной. Потенциал роста стоимости аренды и продажи офисных площадей по-прежнему высок. Качественные проекты класса А пока вне конкуренции. Игорь Махонин, заместитель директора департамента недвижимости MIRAX Group, считает, что сегодня "на московском рынке наибольший интерес для девелоперов представляют высокодоходные офисные комплексы класса А. Успешная реализация престижных объектов положительно влияет на имидж и репутацию компании-девелопера. А в долгосрочной перспективе последний фактор важнее доходности. Конечно, не каждый девелопер может позволить себе аккумулировать достаточное количество средств для инвестиций в масштабные проекты класса А. Однако в любом случае лучше строить небольшие, но высококачественные офисные центры, нежели возводить крупные объекты низкого уровня".</p><p>А вот за второе место по привлекательности идет постоянная и упорная борьба между торговой и складской недвижимостью. Впрочем, с недавних пор склады выбились вперед. Этому в немалой степени способствовал резко возросший интерес к этому сегменту со стороны западных фондов. По словам Михаила Геца, вице-президента по стратегическому развитию компании Blackwood, "наибольший интерес для девелоперов в складском сегменте представляют крупные проекты площадью более 150 тыс. кв. м, расположенные в непосредственной близости от ключевых транспортных артерий на расстоянии до 30 км от МКАД. Это основные требования для реализации успешной концепции складского объекта, способного обеспечить девелоперу требуемый уровень доходности".</p><p>Торговая недвижимость в 2007 году сдала свои позиции. Многие специалисты заговорили о насыщении этого сегмента. Гостиничная недвижимость - аутсайдер коммерческого рынка, что и удивительно, и понятно. Удивительно, потому что только ленивый не говорит сегодня о серьезном дефиците в столице гостиничных номеров среднего и нижнего ценового уровня. А понятно, потому что столичное правительство лишь на словах заботится о развитии этого сектора коммерческой недвижимости, на деле реализуя забронированные для гостиниц земельные площадки более богатым и сговорчивым "жилищным" девелоперам. Однако есть надежда, что в 2008 году эта ситуация может в корне измениться: поскольку с реализацией жилья сегодня проблемы, девелоперам придется искать альтернативные проекты.</p><p></p><p><strong>Главное - терпение</strong></p><p><br />Что касается доходности и перспективности вложений на рынке коммерческой недвижимости, то, в отличие от жилищного сегмента, здесь принято просчитывать варианты на 5-10 лет вперед, учитывая в первую очередь такой немаловажный аспект, как капитализация объекта недвижимости. Елена Подлесных, старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, отмечает, что "самые высокие ставки капитализации на рынке коммерческой недвижимости в настоящее время наблюдаются в офисном сегменте. Так, в Москве ставки по качественным офисным активам составляют около 8% при 8,5-9% по торговым центрам и 10% по складам (за третий квартал 2007 года). Аналогичная последовательность уровней ставок наблюдается и в Санкт-Петербурге, в то время как в других городах-миллионниках торговые центры зачастую оцениваются выше, чем офисные здания, что объясняется соотношением спроса и предложения на данные активы. Однако следует отметить, что оценка финансовой отдачи напрямую зависит от самого актива: уникальные активы с выгодным расположением могут быть оценены на уровне, намного превосходящем среднерыночные коэффициенты.</p><p></p><p>// Источник Point.ru<br /><a href="http://www.point.ru/realty/2008/01/25/14147">http://www.point.ru/realty/2008/01/25/14147</a><br /></p> -http://www.urg.ru/news?id=1752.
Недвижимость 
