Пожалуй, ни один сегмент рынка коммерческой недвижимости за последние годы не развивался столь стремительно, как торговый. Об этом красноречиво свидетельствует статистика: общий объем инвестиций в торговые объекты в России в 2007 году составил около $1,5 млрд — это один из самых высоких показателей в Европе. Каковы итоги развития этого сектора за последний год и каковы его основные качественные и количественные показатели?
<p>Пожалуй, ни один сегмент рынка коммерческой недвижимости за последние годы не развивался столь стремительно, как торговый. Об этом красноречиво свидетельствует статистика: общий объем инвестиций в торговые объекты в России в 2007 году составил около $1,5 млрд — это один из самых высоких показателей в Европе. Каковы итоги развития этого сектора за последний год и каковы его основные качественные и количественные показатели? На этот вопрос мы предложили ответить ведущим специалистам рынка.</p><p>Многие построенные по удачным западным образцам объекты, появившиеся за последние годы в Москве, — предмет гордости девелоперов, архитекторов и инвесторов. Но специалисты констатируют, что по количеству торговых площадей на душу населения столица пока что сильно уступает развитым городам Европы.<br />Москва велика, но отступать есть куда<br />«Ситуация уникальная, нечто аналогичное наблюдалось только на рынках Индии или Китая» — так характеризует интерес к торговой недвижимости в 2007 году заместитель директора отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle Ольга Стариченко.<br />Закономерно, что в условиях бурно развивающегося рынка обнаруживаются различные тенденции, возникает несколько векторов развития. Отметим главные из них. Прежде всего увеличился масштаб проектов: так, специалисты уверены, что возвести здание меньше 100 тыс. кв. м сегодня считается несолидным.<br />Одновременно появляются новые форматы торговых центров. Часть их входит в состав многофункциональных и жилых комплексов, другая представляет собой самостоятельные предприятия с развитой инфраструктурой и развлекательной составляющей. Растет конкуренция между ними.<br />Как рассказал вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец, одной из новых на рынке стала тенденция ориентации на целевые группы с высоким уровнем дохода. В 2007 году на рынок вышло несколько объектов сегмента luxury&premium, среди которых Lotte Plaza, «Шереметьевский» и «Времена года».<br />Рынок торговых площадей активно развивается как в большинстве районов Москвы, так и за пределами МКАД. Тем не менее, по наблюдениям О. Стариченко, наиболее востребованными для освоения остаются более благополучные и развитые округа с высоким покупательским спросом: юго-западные, западные и северные.<br />Но нельзя не заметить и постепенного заполнения востока и юго-востока столицы. Развиваются и территории, расположенные на внешней стороне МКАД. Интерес к ним объясним: во-первых, именно тут есть достаточно земли для создания большого комплекса и соответствующей инфраструктуры. Во-вторых, эти места зачастую более удобны для посещения, нежели густонаселенный и забитый машинами центр города.<br />Директор департамента консалтинга и исследований компании «МИЭЛЬ–Коммерческая недвижимость» Айдар Галеев так комментирует сложившуюся ситуацию: «Активно развивающиеся торговые компании, традиционно сохраняющие интерес к Центральному округу, готовы рассматривать практически любой район Москвы при наличии покупательского потока и грамотных архитектурно-планировочных решений. А проблемы недостаточного числа посетителей в отдельных районах решаются благодаря профессиональной концепции объекта».</p><p>На все четыре стороны<br />Одной из самых актуальных тенденций рынка в уходящем году, безусловно, является выход девелоперов на региональные рынки. Как рассказала директор отдела торговой недвижимости компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Наталия Орешина, «и торговые операторы, и девелоперы активно конкурируют в завоевании лучших позиций в регионах, и в ближайшие годы их борьба обострится. А в городах-миллионниках конкуренция за выгодные земельные участки усилится в несколько раз. Девелоперы будут стремиться развивать свой бизнес в городах с населением 300–500 тыс. и даже 200 тыс. человек. Главными преимуществами в этом соревновании станут маркетинговая концепция объекта и время его открытия. Выиграет тот, кто придет на региональные рынки первым».<br />Об активном освоении регионов сегодня говорят практически все специалисты по коммерческой недвижимости. Называя этот процесс децентрализацией, эксперты подчеркивают, что в дальнейшем тенденция разовьется. Генеральный директор компании «Century 21 Рублевка» Сергей Зайцев утверждает: «В Москве остается все меньше площадок, подходящих для возведения бизнес-центров и торговых помещений, а в существующих местах не позволяют «размахнуться» памятники исторической архитектуры.<br />Кроме того, согласно последним постановлениям правительства, на месте сносимых зданий в центре города отныне разрешается возводить только жилье. Периферийные и «замкадные» территории, наоборот, активно развиваются, несмотря на то что спрос на помещения в центре по-прежнему остается очень высоким. Строительство торговых помещений за чертой города ведется практически на всех направлениях».</p><p>События: берем числом<br />Следствием большого интереса к торговому сегменту недвижимости стало строительство новых центров. Так, в 2007 году сданы или близки к завершению более десятка крупноформатных торговых комплексов. Это «Мосмарт», расположенный на МКАД в районе пересечения с Боровским ш.; «Шереметьевское подворье» на ул. Никольской, 36/12; вторая фаза «Глобал Сити» на ул. Кировоградской, 14; «Пражский Пассаж» на ул. Красного Маяка; «Щука» на ул. Щукинской, 42; «Домодедовский» на ул. Генерала Белова; Lotte Plaza на Новинском бульваре, 8–10; «Времена года» на Кутузовском просп., 48; «Горка» на Рублево-Успенском ш., 11; вторая фаза «Белой дачи» на 14-м км МКАД; «Ашан» на ул. Верхняя Красносельская; вторая фаза «Семеновского» на Семеновской площади; «Праздник» на ул. Тушинской, вл. 13–15; «Ситидел» на ул. Земляной вал, 11–19; «Галерея Москворечье» на ул. Москворечье; «Новоясеневский» на Новоясеневском просп.<br />Некоторые из перечисленных центров имеют новый для Москвы профиль, в частности садовый. «Первой ласточкой» на этом рынке стал садовый центр «МЕГА–Белая дача», а многие международные сети объявили о своих планах выхода на рынок. В числе таких компаний следует назвать таких крупных операторов, как Dehner и Eurogarden», — считает М. Гец.<br />Все активнее заявляют о своем присутствии на отечественном рынке иностранные торговые бренды. Как считает Н. Орешина, самым заметным событием является «выход на российский рынок французских гипермаркетов Carrefour, а также таких «монстров» ритейла, как H&M и SNAC. Мы ожидаем открытия их первых магазинов в 2008 году».<br />Надо отметить, что присутствие известных мировых брендов положительно сказывается на развитии отечественного рынка. Оно создает здоровую конкуренцию, приучает к новым правилам игры. Например, в ряде торговых центров ставки аренды не являются фиксированными, а зависят от процента оборота, что стимулирует арендаторов и владельцев помещений к использованию более эффективных маркетинговых стратегий.<br />Растущий оборот розничной торговли и высокий инвестиционный потенциал рынка торговых центров побуждают девелоперов к дальнейшему развитию. Это подтверждают и планы, озвученные в 2007 году. Как рассказал А. Галеев, X5 Retail Group запускает сеть крупных торговых центров площадью 50–80 тыс. кв. м. Это непрофильный проект, и развивать его компания будет в партнерстве с крупными инвестфондами либо западными девелоперами. Первый «пробный шар» — строительство совместно с Mirland Development офисно-торгового центра площадью 174 тыс. кв. м напротив «Меги» в Теплом Стане.<br />Нельзя пройти мимо еще одного события, имевшего место в уходящем году. «С 1 июля в силу вступили нормы федерального и московского законов об ограничении деятельности игорных заведений. Число таких объектов постепенно снижается, что влечет за собой освобождение площадей под торговые объекты. Только в Восточном административном округе закрыто уже около 200 заведений», — пояснил А. Галеев.</p><p>Спрос и предложение: баланс найден?<br />Уровень свободных площадей — это тот критерий, который традиционно позволяет судить о потребностях рынка. Подсчеты большинства экспертов крупных компаний дают похожие оценки соотношения спроса и предложения.<br />«Интерес к высококачественным торговым площадям остается высоким, а планируемые к вводу в эксплуатацию объекты заполняются арендаторами задолго до открытия,— считает А. Галеев. — Наибольший спрос на аренду и покупку торговых помещений в 2007 году предъявляли магазины одежды, обуви и аксессуаров, которым требовалось 50–250 кв. м».<br />Несколько более осторожно высказывается М. Гец: «Спрос по-прежнему в целом превышает предложение, но с каждым годом появляется необходимость рассматривать данное соотношение более детально. В некоторых районах города уже наступает первичное насыщение, в других ощущается острый дефицит качественных площадей».<br />Эту мысль развивает руководитель направления торгово-развлекательной недвижимости департамента консалтинга компании GVA Sawyer Андрей Васюткин: «Уровень свободных помещений в действующих объектах Москвы варьируется от 0,5 до 5% в зависимости от местоположения, формата и концепции. В тех объектах, где данные характеристики не слишком удачны, наблюдается отток арендаторов. Это задает тенденцию к реконцепции комплексов устаревших форматов. Учитывая существующие темпы роста розничного товарооборота, расширение российских торговых сетей и возможный выход на рынок зарубежных ритейлеров, насыщение рынка качественными торговыми площадями при существующих темпах строительства ожидается не ранее 2011 года».<br />По мнению Н. Орешиной, средний уровень свободных помещений в торговых центрах Москвы составляет 0,3%. Учитывая темпы строительства и открытия новых торговых центров, эксперт прогнозирует, что этот показатель в 2008 году будет равняться примерно 0,7%, а в 2009-м — предположительно 1% и не превысит этот порог до 2010 года.<br />При этом предложение торговых площадей продолжает увеличиваться. Так, в столице прирост оценивается примерно в 20% в год. На рынке появляются новые форматы: ритейл-парки (масштабные объекты, имеющие общую идею и архитектурную концепцию, которые объединяют эту территорию в единую целостную систему) и аутлеты (outlet center — магазин известных марок, в котором продаются со скидками предыдущие коллекции).<br />Но, согласно отчетам компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, далеко не во всех районах Москвы зафиксированы столь низкие показатели вакантных площадей. Очень симптоматично, что в список «вакантников» попали отнюдь не малоизвестные проекты слабо развивающихся районов столицы, а помещения, расположенные на самых престижных улицах. Так, согласно отчету, самый высокий объем свободных площадей был зарегистрирован на Ленинградском проспекте (18,03%), 1-й Тверской-Ямской улице (11,87%) и проспекте Мира (13,14%). Впрочем, такое положение несложно объяснить: недостаточное заполнение площадей связано с высокими ставками аренды на эти явно переоцененные торговые коридоры.</p><p>Желаемое и действительное<br />Нельзя не отметить и общую закономерность: оценки специалистов нередко противоречат реальным наблюдениям. Полупустые залы, незанятые арендаторами места все чаще становятся типичной картиной во многих как старых, так и вновь построенных зданиях. Может быть, дело в неудачной концепции конкретного проекта или его неудачном расположении? В любом случае подобная ситуация наблюдается слишком часто, чтобы поверить в практически 100%-ную заполняемость и востребованность современных торговых комплексов. Откуда же берутся выводы, будто Москва нуждается в многократном увеличении торговых площадей, чтобы приблизиться к показателям развитых столиц Европы?<br />Одна из причин — избирательность статистики. Ведущие компании основывают свои расчеты на анализе современных площадей, отвечающих мировым стандартам качества. Но в Москве есть множество торговых помещений старого формата, не говоря уже о рынках, по-прежнему пользующихся популярностью у пенсионеров и москвичей с невысокими доходами. Пройдет немало лет, прежде чем изменится психология и улучшатся материальные условия преобладающей части наших сограждан, не имеющих привычки и возможности пользоваться услугами современных магазинов.<br />Все это неплохо бы принимать во внимание при составлении прогнозов и статистических отчетов. Но эти обстоятельства не учитываются, поэтому картина спроса выглядит искаженно.<br />Еще один показатель, позволяющий судить о востребованности торговой недвижимости и, соответственно, об уровне существующего спроса, — это ставки аренды. Насколько они выросли за последний год? Одни из самых динамичных и высоких показателей называет Н. Орешина: «В 2007 году арендные ставки в торговых комплексах Центрального делового округа Москвы выросли на 11%, за его пределами — на 16%. Средняя арендная ставка к настоящему времени равняется $2,2 тыс. и $1,2 тыс. за 1 кв. м в год соответственно.<br />В регионах в большинстве торговых проектов стоимость аренды для якорных арендаторов составила в среднем $100–250 (гипер- и супермаркеты), $150–300 (бытовая техника и электроника), $100–200 (развлекательный сектор). Для остальных типов арендаторов ставки колеблются между $250 и $1,2 тыс. за 1 кв. м в год».<br />Однако другие эксперты видят ситуацию несколько иначе. «При росте стоимости аренды площадей автономных магазинов (8,3%) и торговых центров (около 10%) уровень средних ставок за девять месяцев 2007 года практически не изменился (при фиксированном курсе доллара), — считает А. Галеев. — На ставки оказывают сильное влияние многочисленные низкокачественные объекты, которые занимают до 50% общего объема предложений. На таких объектах наблюдается рост доли вакантных площадей и постепенное снижение арендных ставок. Сохраняется высокий спрос на помещения автономных магазинов, ставки на которые достигли $850–1,2 тыс. за 1 кв. м в год».<br />Мысль о сильной дифференциации существующих ставок подтверждает и М. Гец: «Цена аренды торговой недвижимости зависит от очень многих параметров. В их числе — местоположение, тип, качество объекта, размер арендуемого помещения и др. На сегодняшний день диапазон очень велик — от $200 до $8 тыс. за 1 кв. м в год. В течение 2007 года рост арендных ставок составил в среднем около 10–12%».</p><p>Цена совершенства<br />Каким будет сценарий развития сегмента торговой недвижимости в следующем году? Если суммировать мнения ведущих экспертов, то складывается следующая картина. Рынок далек от насыщения, поэтому в ближайшей перспективе продолжится активное строительство объектов торговой недвижимости. В большинстве своем это будут крупные комплексы с развлекательной составляющей, поскольку именно такие проекты успешны и востребованы.<br />С другой стороны, усилится децентрализация строительства, многие девелоперы займутся освоением подмосковных территорий и рынков других городов. Многие из проектов, которые сейчас заявлены на территории столицы, имеют шанс остаться только на бумаге в силу сложностей юридического, экономического, а возможно, и политического характера.<br />Закономерно, что темпы роста вложений в данный сегмент начнут постепенно снижаться. Это обусловлено первичным насыщением рынка торговых помещений, снижением доходности инвестиций в данный сегмент и одновременным увеличением сроков окупаемости проектов.<br />Роль перечисленных факторов трудно оценить однозначно. Очевидны издержки компаний, не сумевших преодолеть различные барьеры на пути воплощения задуманного. Но возрастающая конкуренция способствует появлению более грамотных концепций новых объектов, профессиональному подбору пула арендаторов. Так, преодолевая трудности роста, рынок будет постепенно приобретать более цивилизованные западные черты.</p><p>Андрей Васюткин<br />Руководитель направления «Торгово-развлекательная недвижимость» департамента консалтинга компании GVA Sawyer:<br />Наибольшую долю торговых центров Москвы занимают магазины одежды и обуви (25%), продуктов питания и развлекательные заведения (13 и 10% соответственно). Спрос на торговую недвижимость обеспечивается за счет расширения имеющихся сетей. Новых сетей за исследуемый период на рынке Москвы не появилось.<br />Наиболее насыщенными качественными торговыми площадями в 2007 году оставались Центральный и Западный округа столицы, наименее обеспеченными — Северо-Восточный и Северный. В дальнейшем прирост ожидается в большей степени в Южном, а также в Восточном и Северном округах.<br />Тенденция предыдущих лет, связанная с укрупнением форматов, теперь проявляется в виде расширения существующих торговых центров: сдана в эксплуатацию вторая очередь ЦУМа, ожидается запуск вторых очередей комплексов «Мега–Белая дача» и «Семеновский».</p><p>Владимир Кузнецов<br />Руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome:<br />Рынок торговых центров Москвы продолжает активно прирастать пропорционально росту доходов населения. На сегодняшний день мы насчитываем уже порядка 2 млн кв. м арендуемых площадей в торговых центрах. На рынке был совершен ряд крупных сделок с участием иностранных инвесторов. На рынке торговых помещений формата street retail превалируют сделки аренды, но отрыв данного показателя от объема сделок купли–продажи незначителен. Средние арендные ставки составляют $3,6 тыс. за 1 кв. м в целом по Москве и $4,7 тыс. за 1 кв. м в ЦАО. Максимальный уровень арендной ставки превысил $11 тыс. Основной объем спроса приходится на площади стоимостью от $450 до $3 тыс. за 1 кв. м.<br />На рынке купли–продажи средняя стоимость предложений формата street retail равняется $20 тыс. за 1 кв. м (Москва) и $27,7 тыс. (ЦАО). Максимальный уровень на сегодняшний день — $60,3 тыс. за 1 кв. м. Наиболее высоким спросом пользуются предложения ценовой категории от $1 тыс. до $5 тыс. за 1 кв. м.</p><p></p><p>// Источник M2</p><p><a href="http://www.m-2.ru/themes/default/article.asp?folder=2409&matID=33251">http://www.m-2.ru/themes/default/article.asp?folder=2409&matID=33251</a><br /></p> -http://www.urg.ru/news?id=1693.
Недвижимость 
.jpg)
