Январский скачок цен на московское жилье  привел к двукратному росту продаж у ряда риэлтерских компаний средний рост стоимости московского жилья за этот период по данным аналитиков  составил  7,6-7,8%.

При этом никаких признаков спада спроса пока не наблюдается.  Наоборот, у многих возникают сомнения, что рост цен на недвижимость в 2008 году будет соответствовать прогнозу. А именно,  что он составит, как и в прошлые годы,  порядка 15-20%. На сегодня такой же прирост показали цены на некоторые московские квартиры. Чем же 2008 отличается от предыдущих – кроме того, что он високосный?

Рынок недвижимости – один из самых инертных рынков. Как правило, он реагирует, да и то с некоторым опозданием, на системный экономический кризис. Однако такового сейчас не наблюдается.

Возможной причиной бума могла стать  нестабильность  на  фондовых рынках, которая автоматически приводит  к падению доходности вложений в ценные бумаги.   Иными словами,  спрос на недвижимость мог быть вызван оттоком инвесторов с рынка ценных бумаг.  «Очевидно, что фондовый рынок и рынок недвижимости – два основных инвестиционных инструмента и проблемы на одном из них могут привести к росту другого, -- считает руководитель аналитического центра  «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. И,  разумеется, продавцы квартир – как застройщики и риэлторы, так и частники – не замедлили поднять цены на свой товар, чтобы встретить эти инвестиции достойно. Однако здесь не все так просто».

В этих условиях  крупные инвесторы   «спасают» свои деньги вкладываясь в  дорогую коммерческую недвижимость, спрос на которую значительно отстает от спроса на жилье. В то время как, например,  мелкие владельцы паев ПИФов все равно не смогут собрать сумму, необходимую для покупки московской квартиры. При этом основной рост цен наблюдается как раз в сегменте жилья эконом-класса.

Есть и другие причины, почему версия  массового бегства инвесторов с фондового рынка в недвижимость не выдерживает критики. Во-первых, это низкая ликвидность вложений в недвижимость по сравнению с вложениями в ценные бумаги. Во-вторых,  надежды на постепенную стабилизацию фондового рынка и не его будущий подъем  такие же, если не превышают надежды  на  бесконечный рост  цен на офисы и квартиры. Да и избавляться от акций на спаде рынка по меньшей мере неразумно. Этого и не происходит.

Но если  на что-то нет экономических причин, то остаются психологические.  Граждан, причем тех, у кого деньги заведомо есть, могли напугать самые разные вещи --  начиная от бесконечного обсуждения скорее мистических  «дефолта» и «деноминации», и заканчивая совершенно реально раскручивающейся инфляцией и президентскими выборами. С гарантированным, правда, исходом, но все же…  То есть  причина наблюдаемого ценового бума – скорее иррациональная.

Возникает вопрос – что же будет потом.  Иными словами, насколько продолжительным может оказаться рост цен на несколько процентов в месяц. Аналитики не склонны отказываться от своих годовых прогнозов – рост цен за 2008 год по-прежнему  определяется в районе 15-20%. Однако именно благодаря тому, что в самом начале года мы наблюдаем резкий подъем, вслед за ним может логично последовать резкий спад: потенциал роста рынка за год будет исчерпан, начнется стагнация.

«Начиная, скорее всего, с майских праздников и до конца года, велика вероятность новой стагнации на московском рынке недвижимости, причем она может оказаться даже еще более болезненной и продолжительной, чем две предыдущие», предупреждает Олег Репченко. Серьезного кризиса на рынке пока не ожидается.  Тем не менее у любителей инвестировать в дома и квартиры есть повод задуматься. 

Ирина Федотова,   K2Kapital

---