О создании новой классификации новостроек, «учитывающей все особенности московского рынка первичного жилья», объявил аналитический департамент компании «НДВ-Недвижимость». В данной классификации предложено помимо традиционных основных классов («эконом», «бизнес» и «элит») ввести градацию еще на 5 подклассов, которые позволяют более точно оценивать категорию новостройки. «На пост-кризисном рынке у большинства покупателей изменились требования к жилью. Таким образом, в новых условиях девелоперам пришлось пересмотреть концепцию многих проектов, предложив клиентам набор опций, максимально соответствующий их запросам. Покупатели стали уделять большее внимание функциональным, нежели статусным опциям, например, введению отделки от застройщика, дополнительному страхованию рисков и т.д.», — говорится в сообщении компании.

Разработанная компанией классификация основана, прежде всего, на требованиях современного покупателя, предъявляемых при покупке квартиры в новостройках. Она позволяет не только более четко определить параметры проекта того или иного класса, но и систематизировать базу данных для проведения более подробных аналитических исследований.

Особый акцент в своей классификации ее создатели делают на комфорт-классе, к которому относят объекты, концепция которых предусматривает возведение монолитных домов на благоустроенной и полностью огороженной территории. В списке необходимых параметров комфорт-класса: возведение инфраструктуры в полном объеме (детские сады, школы и т.д.) создание подземного либо многоуровневого наземного паркинга, оптимальное соотношение цены и качества. «В данном случае покупатель ориентируется на стоимость предложения, но качественные характеристики и опции не менее значимы для него. Средняя площадь квартир комфорт-класса составляет от 60 до 80 кв.м»,— информируют в «НДВ-Недвижимость». По мнению Ирины Романовой, руководителя отдела маркетинга и PR ГК «Пионер»-Москва, рабочая классификация жилья на рынке уже есть, правда разные застройщики зачастую наделяют объекты разными требованиями. Так, по версии ГК «Пионер»-Москва, строящееся ими жилье подразделяется на эконом-, комфорт-, бизнес-, премиум- и де-люкс классы. И основными приметами комфорт-класса в компании считают такие показатели, как близость к метро, индивидуальное архитектурное решение комплекса и еще ряд факторов, указанных ниже.

• Близость к метро
• Индивидуальное архитектурное решение комплекса
• Свободная планировка
• Все места общего пользования (лестницы, лифтовые холлы и пр.) подлежат отделке в едином стиле
• Качественное инженерное оборудование
• Подземный гараж и наземная крытая парковка в шаговой доступности
• «Семейная» инфраструктура включена в проект: под окнами дома будут расположены детский сад, спортивные и детские площадки, зеленые скверы для прогулок и естественный пруд
• «Социальная» инфраструктура расположена на нижних этажах: магазины, парикмахерская, аптека, прачечная и пр.
• Максимально комфортные финансовые условия приобретения недвижимости для всех покупателей.

По данным ГК «Пионер» - Москва Как не запутаться в плюсах и минусах Как считает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова, нет сомнений, что сложный рынок новостроек Москвы, который включает значительное число объектов с различными характеристиками, может быть описан при помощи трех категорий с достаточно высокой степенью обобщения. Ведь при детальном рассмотрении отдельных новостроек, даже с похожими основными характеристиками (местоположение, площади и пр.), можно обнаружить существенную разницу в их отдельных параметрах (паркинг, высота потолков и др.). «Для идентификации таких различий, когда речь идет о конкретных объектах, действительно удобно применять систему промежуточных категорий (когда к базовой категории добавляется знак „+“ или „-“: эконом+, бизнес-, бизнес+, элит+). Тем не менее, для целей анализа рынка и выявления текущих тенденций все объекты удобнее группировать по трем базовым категориям. Так как обилие выделяемых сегментов с часто перекрещивающимися характеристиками объектов усложняет понимание рынка, особенно с точки зрения покупателей, для которых тонкая грань между всеми этими подгруппами порой просто не видна»,— говорит Ольга Широкова. Она отмечает, что если и выделять подгруппы в сегментации рынка, то целесообразно это делать для всех трех сегментов. «В представленной классификации подробно рассмотрены сегменты бизнес и эконом-класс, элитный же класс рассмотрен упрощенно, хотя и здесь с развитием рынка происходит значительная дифференциация предложения»,— комментирует она созданную «НДВ-Недвижимость» классификацию.

Как полагает генеральный директор «Миэль-новостройки» Мария Литинецкая, сама по себе классификация жилья может влиять на цены. По ее словам, после кризиса на рынке новостроек сильно сдвинулись понятия о том, что же такое эконом-класс и пресловутый «де-люкс». Изменились и ценовые ожидания покупателей. В то же время в домах эконом-класса девелоперы стали использовать элементы домов бизнес-класса: здесь появились мраморные подъезды, красиво отделанные холлы, комплексный подход к созданию инфраструктуры объекта. «Такие дома уже можно встретить, к примеру, в Бутово. Кризис заставил застройщиков подходить к проекту комплексно и предлагать покупателям более дорогостоящие опции. В то же время, несмотря на использование элементов бизнес-класса, планировки в этих домах остаются небольшими, поэтому конечная стоимость квартиры по-прежнему является адекватной и может быть отнесена к классу эконом. Только это эконом "с человеческим лицом"»,— говорит Мария Литинецкая. В качестве примеров подобных объектов она приводит проекты компаний RGI (крупный жилой монолитный комплекс эконом-класса в районе Митино) и RDI (проект под условным названием «Ивакино»), которые будут реализованы по такому принципу.

В то же время при обсуждении очередного варианта классификации опрошенные эксперты не обошлись и без скепсиса. Так, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерина Тейн считает, что данная классификация не несет в себе ничего нового, и скорее всего ее появление не повлияет на стоимость объектов московского рынка недвижимости. Советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов полагает, что частая проблема подобных классификаций — отсутствие договоренности всех игроков рынка недвижимости об использовании единого стандарта. «Поэтому проблему многочисленных „бизнес-классов с видом на МКАД“ надо решать вовсе не новым вариантом классификации», — говорит эксперт.

Управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский: По большому счету, все классификации — это от лукавого. Все-таки монолитные строения несколько престижнее, чем «панель» и некоторые застройщики, чтобы выделить свой проект применяют различные термины. Да и квартиру с ванной площадью 3 кв.м, хочется как-то отделить от аналога с 1,7 кв.м. Как правило, все понятия придумывают в недрах той или другой компании, а наиболее удачные термины перенимается рынком. В частности, понятие «комфорт-класс» сгенерировано конкретной компанией для продвижения конкретного объекта. Все-таки жилье в монолитном доме за МКАД, пусть даже и очень неплохой планировки, на бизнес-класс не тянет, поэтому и придуман новый термин.

Несколько месяцев назад набор в поисковых системах интернета термина «комфорт-класс» неизменно приводил к конкретному объекту. Теперь им стали пользоваться и другие застройщики. Наверное, главный критерий, это вопрос цены, но последние постоянно меняются: растут или падают. Сегодня граница, отделяющая эконом-класс от «бизнеса» составляет порядка $7–8 тыс. за кв.м. По мнению Алтухова, критерии оценки проектов достаточно типичны для классификаций, единственное отклонение — «приоритеты покупателей», что вызвано кризисными явлениями на рынке недвижимости и провозглашаемым практически всеми продавцами трендом «ориентации на потребителя». «В остальном классификация достаточно обобщенная и местами противоречивая. Например, емкость паркинга в эконом-классе рассчитывается „по нормативным актам“ (т.е. по МГСН, где четко указаны 1 или 1,7 м/мест на квартиру), а в „бизнесе“— те же „одно или более на квартиру“, но уже без упоминания нормативных актов. Аналогично, такие обобщенные параметры, как благоустройство территории, установка спортивных и детских площадок — обязательное требование строительных норм, и упоминать это сродни указанию наличия в доме мусоропровода и венткороба на кухне. По нашему опыту, средняя площадь квартиры в классе „бизнес“— это 90 кв.м, в классе „бизнес-плюс“— 110 кв.м», — сообщает Григорий Алтухов.

Причина появления скептических мнений берет свое начало еще в докризисные «тучные» годы, когда цены на недвижимость постоянно росли, а консультанты «баловались» созданием всевозможных вариаций классификаций жилья, преимущественно элитного. Попытка игроков рынка договориться постоянно наталкивалась на конфликт интересов каждого из них, особенно продавцов (в том числе девелоперов), которые не могли устоять перед искушением причислить свой дом бизнес-класса к элитному жилью ради успешного продвижения его на рынке. Независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков свидетельствует, что раз за 10 лет на рынке недвижимости, несмотря на все попытки, так и не смогли создать что-то унифицированное, значит, в этом есть какая-то причин. Аналитик видит ее в том, что девелопер при застройке площадки руководствуется своими соображениями, подбирая под место определенный тип зданий. «В результате получается огромное поле с жильем, которое невозможно оформить на классы. А мы интуитивно чувствуем, какое жилье дороже, какое дешевле, этот дом— попроще, а этот— с вывертами. Однако фактически связать эту недвижимость в одну группу мы не можем. Поэтому мне кажется, что очередная созданная классификация также будет обречена на забвение. Ее создание— слишком сложная задача для нашего рынка»,— резюмирует Юрий Кочетков.

Грядущий дефицит нового строящегося жилья в Москве, который обещают эксперты, превращает Московскую область в один из перспективных для строительства районов. Одной из прямых альтернатив московским новостройкам может стать ближайшее к столице жилье у МКАДа. Как прогнозируют аналитики, нехватка ликвидного жилья обязательно приведет к росту цен на жилье в следующем году. Согласно аналитическим данным компании «Миэль-Новостройки», озвученным на прошедшей 23 ноября пресс-конференции, характерной тенденцией современного рынка нового жилья становится вымывание ликвидного предложения. В ближайшей перспективе это чревато дефицитом и ростом среднего уровня цен на такое жилье. В Подмосковье же наблюдается обратная тенденция — снижение среднего уровня цен за квадратный метр и активный выход проектов (до 10–15 объектов в месяц). Также, для рынка новостроек области характерно резкое увеличение доли панельного домостроения, о котором сообщили аналитики «Миэль-Новостройки», что делает рынок подмосковных новостроек более привлекательным. Наиболее перспективным полигоном для строительства жилья, по данным компании, в Московском регионе становится средний пояс Московской области, что подтверждает и анализ спроса аудитории — спрос на подмосковные новостройки составляет около 61% в общей структуре.

В то же время, как сообщил генеральный директор АКЦ «Миэль» Владислав Луцков, на сегодняшний день площадь жилых проектов, остающихся замороженными в Москве, составляет около 830 тысяч кв. м. Одновременно в городе действуют 1,157 тысячи инвестиционных контрактов, согласно котороым в период с 2010 года по 2015 год в Москве должно быть построено 18,68 млн кв. м жилья. Владислав Луцков обратил внимание, что с учетом того, что около 830 тыс. кв. м московских строек заморожено, еще 10,8 млн кв. м находится в стадии проектирования, в стадии строительства находятся лишь 7 млн кв. м. «Из строящегося жилья только 4 млн кв. м являются коммерческими проектами, предполагающими продажу, все остальное строится по социальным программам. При этом 2 млн кв. м жилья уже реализовано», — уточнил эксперт. Таким образом, по его данным, в ближайшее время можно ждать выхода на столичный рынок для продажи 2 млн кв. м. «Мы прогнозируем, что в 2011 году в столице будут запущены новые жилые проекты площадью 600–700 тыс. кв. м, но эти жилые площади смогут выйти на рынок только в следующем году. Если сложить эти цифры с жильем в новостройках, уже находящимся в реализации, то мы получим 2,5 млн кв. м первичной жилой недвижимости, которую можно будет приобрести в Москве в 2011 году», — пояснил Владислав Луцков. По его мнению, данных объемов «явно не хватает для такого мегаполиса, как Москва, в связи с чем ждать снижения цен в Москве явно не стоит»,— заявил аналитик. Тем не менее, в АКЦ «Миэль» полагают, что в 2010 году рынок жилой недвижимости столицы может ждать восстановление.

Как уточнила генеральный директор «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая, появление дефицита на рынке новостроек обосновано еще и тем, что ряд девелоперов снимает свои реализуемые объемы с рынка и уходит на переоформление разрешительной документации в соответствии с последними поправками в закон 214-ФЗ. «С сентября 2010 года на рынке жилья эконом-класса можно встретить все меньше застройщиков, работающих без оформленных документов, сегодня они стараются продавать объекты по ДДУ (договорам доверительного управления). В результате на рынке сокращается число сделок, в том числе ипотечных, на уровне активного спроса»,— говорит Мария Литинецкая. Прогнозы АКЦ «Миэль» разделяет аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. «В связи с тем, что сроки переоформления новостроек сдвигаются, могут пострадать покупатели квартир с инвестиционными целями, так что на какое-то время процесс инвестиций в строящуюся недвижимость может затормозиться»,— полагает Юрий Кочетков. В то же время, по его мнению, ждать восстановления рынка в 2012 году не стоит — к этому моменту на рынок должны выходить проекты, реализация которых начинается только сейчас, а она, как мы видим, двигается совсем не активными темпами.

По мнению генерального директора консалтинговой компании RRG Дениса Колокольникова, теоретически, приведенные компанией АКЦ «МИЭЛЬ» вполне справедливы. «Однако, на мой взгляд здесь не учтена возможность быстрого строительства и размораживания объектов. А между тем, такой вариант вполне возможен. Например, группа Ведис уже на практике доказала, что дома и жилые комплексы этой компании строятся очень быстро (вспомним то же Марфино, которое было построено фактически за 1 год.) Таким образом, из 10,8 млн кв м, которые „находятся в стадии разработки и согласования документации“ часть вполне могут выйти на рынок», — говорит Денис Колокольников. Также, по его мнению, может выйти на рынок и ряд замороженных проектов (по оценке АКЦ «МИЭЛЬ» заморожено 0,83 млн кв м). «Ведь те же компании-застройщики, которые серьезно пострадали в кризис, постепенно восстанавливают свои мощности. Тем не менее, в целом я согласен с приведенным прогнозом. Объемы строительства сейчас для такого города как Москва чрезвычайно малы. И низкий объем предложения на фоне восстановления спроса и ипотечного кредитования не может не привести к росту цен», — прогнозирует эксперт.

«Разумеется, ближайшее Подмосковье всегда будет пользоваться большим спросом в силу лучшей транспортной доступности и более развитой инфраструктуры. Большая часть наших предложений по Московской области находится на расстоянии 1–2 км от МКАД, что значительно ближе даже многих московских районов», — комментирует генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев. В конце 2011 года он ожидает некий рост интереса потенциальных покупателей к среднему поясу Подмосковья, но это будет возможно лишь в том случае, если экономика сохранит поступательное движение. «В то же время нет никаких сомнений, что при современном уровне развития инфраструктуры, как транспортной, так и остальной, интерес потребителей именно к „околомкадным“ проектам еще долго будет превалировать в общей доле покупателей жилья в Московской области. Что же касается снижения среднего уровня цен за квадратный метр, то, на мой взгляд, говорить об этом некорректно», — считает Хрусталев. По его словам, во многих проектах Подмосковья после кризиса произошла реконцепция: монолитную застройку сменила панельная. Соответственно, сделано это было ради снижения стоимости квадратного метра. Но связано это, в первую очередь, было с кризисом.

Сегодня средняя цена, поданным «НДВ-Недвижимость», растет. Как говорят в компании «Служба недвижимости», экономический кризис оказал существенное влияние на строительную отрасль: темпы строительства и ввода жилья серьезно снизились в 2009–2010 г. Однако в настоящий момент можно наблюдать оживление на рынках жилой недвижимости как Москвы так и Подмосковья. «Поскольку восстановление покупательской способности опережает темп возведения домов, то можно ожидать дефицит предложения готовой к проживанию недвижимости в конце 2011–2013 г. В связи с этим концепция активного освоения строительных площадок выглядит очень перспективно, однако на наш взгляд акцент в ней стоит сделать на Москву, так как, на наш взгляд, новостроек в области, находящихся на разной степени готовности достаточно много, и дефицит жилья в области будет формироваться в конце 2013–2015 гг.»,— прогнозирует генеральный директор компании Павел Карасев.