Минское шоссе уходит от столицы почти строго на запад. Направление это традиционно считается привлекательным и экологически благополучным, всего в 10-15 км севернее проходит Рублевка – обитель самых влиятельных и состоятельных людей не только Москвы, но и всей страны. Но, несмотря на подобное соседство, сама «Минка» ни безумно дорогой, ни сверхпрестижной пока не стала. Объяснений этому феномену множество, но главное сводится к обилию населенных пунктов и интенсивному транспортному потоку. Такое состоятельным покупателям, мечтающим о тишине и уединении в своем загородном доме, конечно, понравиться не может.

«Трасса проходит через ряд населенных пунктов (как по территории, так в непосредственной близости): Трехгорка, Одинцово, Краснознаменск, Голицыно, Кубинка, Можайск, - перечисляет Самир Джафаров, коммерческий директор компании «11 Invest». - Это во многом осложняет движение транспортных потоков. На всем протяжении трасса имеет всего по две полосы в обе стороны, асфальтовое дорожное покрытые в некоторых местах сильно изношено. Причем в сторону Москвы степень износа просматривается сильнее». Эксперт добавляет, что загруженность трассы очень велика: у подъездов к Москве она достигает 82 тыс. автомобилей в сутки. С 2009 года на Минском шоссе проводится реконструкция: обновляется дорожное полотно, на некоторых участках трасса расширяется до пяти полос в каждую сторону. Строятся развязки; также есть планы по сооружению платного участка в объезд города Одинцово: он должен начинаться от пересечения МКАД с Молодогвардейской улицей и выходить на Минское шоссе в районе 33-го км. Но пока это все планы… Завершая разговор о транспортной ситуации, следует упомянуть еще об одном «дублере» - Белорусской железной дороге. Хотя многие покупатели недвижимости (особенно дорогой) не в восторге от идеи ездить на электричке, она все-таки дает дополнительные возможности.

Строительная компания "Алексия" отладила производство профилированного бруса и оцилиндрованного бревна в Пестово и ведет строительство деревянных домов и бань в Москве и Московской области под ключ и под крышу. Дома и бани из бруса сохраняют тепло значительно лучше построек из кирпича, пеноблока и других каменных материалов.

Ситуация с чистотой окружающей среды на Минском шоссе благоприятна. «Карта, отражающая экологическую обстановку в Московской области, оценивает эти места как «чистые» и «особо чистые», - говорит Игорь Заугольников, директор Департамента маркетинговых коммуникаций компании «RODEX GROUP». – Леса занимают более 50% площади Одинцовского, Наро-Фоминского, Рузского и Можайского районов. Здесь огромное количество рек, водоемов и озер. Кстати, именно на этой трассе находится Можайское водохранилище, которое в народе называют «Подмосковным морем» за чистоту вод и сохранившейся вокруг уникальной флоре и фауне». Михаил Мечев, руководитель отдела продаж компании «Загородный проект», обращает внимание, что существенная часть земли по Минскому шоссе занимают территории, принадлежащие Министерству обороны. Это, возможно, не очень современно и рыночно, зато гарантирует хорошую сохранность природы. Так что едва ли не единственный «экологический» минус – сама трасса. Интенсивное движение на ней создает шум и выбросы в атмосферу, поэтому благоприятная обстановка возможна только на некотором удалении. В поселках, расположенных в непосредственной близости от Минского шоссе (и, соответственно, продавцы которых напирают на такой плюс, как «идеальная транспортная доступность»), особой чистоты и тишины не будет.

Многие десятилетия прошлого века это направление развивалось как «дачное», причем дачи себе здесь строили люди в высшей степени непростые. «Это были партийные лидеры, представители творческой элиты, - перечисляет Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора компании «Vesco Consulting». – Они стремились сохранить здешнюю природу нетронутой». «На Минском направлении много стародачных мест, - полностью соглашается Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». – Это Немчиновка (2 км от МКАД), Баковка (6 км), Переделкино (8 км), Лесной городок (15 км), Жаворонки (2 км) и Крекшино. Правда, старых дач как таковых там осталось немного, они постепенно «замещаются» новой застройкой. Предложения на продажу появляются достаточно редко. Те, что все-таки выходят, продаются в среднем по $20 тыс. за сотку, иногда цена доходит до $25 тыс.». «Стародачные поселки действительно пользуются значительной популярностью среди жителей московского региона. На сегодня, по нашим оценкам, около 60 % стародачных мест уже занято новыми жителями. Стародачные места особенно активно раскупаются на западе, северо-западе Подмосковья», - комментирует Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family. Михаил Мечев («Загородный Проект») приводит примеры цен продаж на вторичном рынке. В поселке «Зеленая Роща» (30 км от МКАД) коттедж можно купить за 15-24 млн. руб. В «Крекшино» (21 км) цены будут в диапазоне 21-48 млн. рублей. В Зайцево (18 км) – от 24 млн. руб., в Жаворонках (19 км) – 30-36 млн. В Лесном Городке (15 км) – от 15 млн. руб., в Грибово (12) – от 45 до 300 (!) миллионов. И, наконец, таунхаусы – их можно купить в поселке «Добрыня» в 21 км от МКАД по цене от 13 млн. руб.

По данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2009-2010 годы», которое провел аналитический центр «Индикаторы Рынка Недвижимости», средняя стоимость квадратного метра коттеджей на первичном рынке Минскоого шоссе в конце года отмечалась на уровне - 129 тысяч рублей, таунхаусов – около 93 тысяч рублей. Причем средняя цена метра коттеджного жилья до 15 км от МКАД составляет около 180 тыс. руб., а уже за 100 км показатель падает до 43 тыс. руб., то есть в 4 раза. Сегодня на рынке представлено 15 коттеджных поселков, 7 поселков с участками без подряда, 6 поселков таунхаусов, один загородный жилой комплекс. Уже упоминавшиеся выше факторы (существующая плотная застройка, принадлежность многих земель к лесному и водному фонду) привели к тому, что новых объектов на Минском шоссе не так много. «Свободной земли, подходящей для строительства, здесь в принципе немного, - подводит итог Юлия Севериненко («ЗемАктив»). – Поэтому появление новых поселков является редкостью, по сравнению с другими западными направлениями».

Некоторые проекты, продающиеся сегодня – самая настоящая элита, сравнимая по ценам и качеству с Рублево-Успенским шоссе. В числе таких Михаил Мечев («Загородный проект») называет «Довиль» (кстати, его застройщик – ЗАО «Агроимпекс» - активно работает и на Рублевке), «Стольное» (самый близкий к Москве поселок – всего 5 км от МКАД, застройщик «Сатори»), «Грибово» (застройщик «Gletcher», частные инвесторы). Интересны так же проекты бизнес-класса: «Клуб 20,71» (застройщик «Высота»), «Крекшино» (застройщик «Gletcher»). Большой интерес покупателей вызывают, естественно, окрестности Можайского водохранилища. Однако местные власти в последнее время прекратили выделять землю под застройку. «Холдинг RODEX GROUP, - говорит Игорь Заугольников, - одним из последних успел приобрести большие земельные участки. Компания уже построила коттеджные поселки «Маяк», «Аистово» и элитный проект «Ранчо», на стадии реализации в настоящее время находятся коттеджные поселки «Сосновые берега», «Золотые пески» и элитный проект загородных резиденций «Усадьба». Все поселки являются организованными и предлагают загородные домовладения с центральными коммуникациями. Недавно компания утвердила новую ценовую политику для своих проектов, расположенных на первой береговой линии Можайского водохранилища: есть специально разработанные совместно с банками-партнерами ипотечные программы, которые предлагают одни из самых низких процентных ставок на рынке – 6,5% годовых в валюте и 9% в рублях».

В Аналитическом центре «Индикаторы Рынка Недвижимости» выделяют новый небольшой коттеджный поселок «Княжий лес» на 34 км. Состоит всего из 12 кирпичных домов площадью 308-661 кв.м. на участках от 11 до 15 соток земли. Дома предлагаются под чистовую отделку. В поселке предусмотрены центральные коммуникации. Собственной инфраструктуры нет, но жители могут пользоваться инфраструктурой коттеджного поселка «Зеленая роща» и города Одинцово.В настоящее время цена за метр сравнительно невысокая: 40-45 тыс. руб. Однако площади домов в поселке довольно большие (300-660 кв.м.), поэтому полная стоимость домов с учетом стоимости земли составляет 15-30 млн. руб. Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ») напоминает, что в продаже есть и таунхаусы: например, в поселке Forest Town в 14 км от МКАД, их цена начинается от примерно $400 тыс. …Ну а самый дальний из продаваемых сегодня на «Минке» поселков - «Гагарин лэнд», он находится в 150 км от Москвы в Смоленской области.

«Недооцененное», «с большим потенциалом роста» - такие оценки мы слышали чаще всего, говоря о будущем Минского шоссе. Как отметила Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости компании «Chesterton», это направление менее раскручено (если сравнивать с Новорижским), и поэтому цены здесь ниже. При этом на нем находится большое количество объектов инфраструктуры, не так далеко и Рублевка. «Менее раскрученная» «Минка» и не очень сильно пострадала от кризиса 2008-9 годов. По данным экспертов «Индикаторов Рынка Недвижимости», стоимость 1 кв. м в коттеджах, продаваемых на участках с подрядом, снизилась со 146,5 тыс. руб. в III квартале 2008 года до 129 тыс. руб. в конце 2010 года. А вот таунхаусы несколько подросли в цене за этот же период времени – с 78,6 тыс. руб. за кв. м до 93 тыс. Так что, делают вывод аналитики, - цены на Минском оказались более устойчивыми в кризис, в целом рынок Подмосковья просел сильнее. Правда, кризис внес изменения в планы девелоперов. По данным Валерия Мищенко (Kaskad Family) в большинстве поселков, которые ориентировались на целевую аудиторию с большим уровня доходов, произошла реконцепция, например, если в поселках продавались участки с нарезкой в 30 соток с домом 800 кв.м., сейчас это два участка по 15 соток с домами по 250-300 кв.м Ну а будущее этих мест во многом зависит от того, что будет с транспортной доступностью. Планов улучшения Минского шоссе хватает, а пример соседней Киевской трассы, которая после реконструкции стала и престижнее, и дороже, воодушевляет. /По материалам Метринфо