Длительные январские каникулы привели к снижению арендных ставок на квартиры экономкласса и значительному падению спроса на них. Однако эксперты уверены, что, несмотря на отрицательный тренд, популярность небольших дешевых квартир обязательно вырастет. В декабре ушедшего 2010 года спрос на московские квартиры у арендаторов по сравнению с ноябрем упал на целых 25%. Тем не менее, как считают аналитики компании «Миэль-Аренда», спрос на квартиры по-прежнему превышает предложение, что в основном характерно для «высокого» сезона. Само предложение при этом к январю уменьшилось всего на 3,2%.

По данным «Миэль-Аренда», максимальным спросом в декабре пользовались квартиры стоимостью от $1 тыс. до $3 тыс. и от $750 до $1 тыс. (38% и 37% от общего спроса, соответственно), на самый дешевый сегмент, до $750, пришлось 23% рынка. Наименьшим спросом пользовались элитные квартиры стоимостью от $6 тыс. (0,4%). Больше всего квартир на рынке аренды в декабре 2010 можно было найти в ценовом диапазоне от $1—3 тыс. (45%). На втором месте по числу предложений – квартиры стоимостью до $750 и от $750 до $1 тыс. (28% и 25% соответственно). На элитные квартиры стоимостью от $6 тыс. пришлось всего 0,6% от общего предложения. По словам генерального директора агентства МИАН Василия Митько, в целом число предложений на рынке аренды к концу декабря значительно сократилось – на 15%, количество предложений со стороны потенциальных снизился на 25%, а число совершенных сделок уменьшилось на 3%. «Однако в целом за год на этом рынке скорее закрепились позитивные тренды», - считает Василий Митько. По его словам, предложение на рынке аренды жилья в Москве и области в 2010 году выросло на 14,2%, число запросов на аренду квартир по этим областям возросло за год на 12—13%, а количество сделок – на 5%.

Аренда на сутки - самая распространенная в городах России. электронный сервис "Квартира на час" в Москве предлагает аренду квартиры на ночь или на день в Москве для приятного времяпровождения.

Вслед за спросом росли и цены. По данным МИАН, к концу 2010 года они выросли на 10,5%, а средняя арендная ставка составила 64,7 тыс. рублей в месяц. Наибольший рост арендных ставок (на уровне 8,9%) продемонстрировал сегмент элитного класса, цены достигли 203,4 тыс. рублей. На втором месте по темпам роста арендных ставок по итогам года находится жилье эконом-класса (рост составил 5,7%), средняя стоимость аренды в конце года находилась на отметке 36,1 тыс. рублей «Квартиры бизнес-класса подорожали на 5,3%, средняя стоимость аренды составила 62,6 тыс. руб. Рынок Подмосковья по темпам роста арендных ставок несколько обогнал столичный: стоимость аренды жилой недвижимости здесь возросла на 11,7%. Тем не менее снимать квартиру за пределами МКАД по-прежнему намного дешевле, чем в Москве – средняя ставка по итогам года составила 24,9 тыс. рублей в месяц», - говорит Митько.

«Следует отметить увеличение предложения квартир в самом низком ценовом сегменте, до $750, которое составило почти 6,5%. Рост произошел в основном за счет предложений в городах ближнего Подмосковья», — уточняет Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». «Однушки» дорожают По словам Галины Фабрицкой, начальника отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость», зимой 2010 года арендные ставки на наиболее востребованные однокомнатные квартиры в среднем составляли 21 тыс. рублей в месяц. В августе-сентябре ставки повысились до 23 тыс. рублей, а в октябре до 25 тыс. рублей в месяц. «В кризисный 2009 год за 25 тыс. рублей можно было найти двухкомнатную квартиру», - напоминает Фабрицкая. «В свою очередь двухкомнатные квартиры, которые также довольно популярны в сегменте экономкласса (многие желают их арендовать на две семьи) в начале 2010 года оценивались в 26 тыс. рублей за месяц, в августе-сентябре — уже за 28 тыс. рублей, а в октябре средняя цена аренды повысилась до 30 тыс. рублей», - говорят в «Пересвет-Недвижимость».

Согласно данным «Миэль-Аренда», максимальным спросом в декабре 2010 года пользовались однокомнатные квартиры (61% от общего спроса), спрос на двухкомнатные квартиры составил 31%, меньше всего популярны у арендаторов были многокомнатные квартиры (чуть более 1%). В то же время предложение на рынке по аренде однокомнатных и двухкомнатных квартир было почти одинаковым (41% и 42% от общего предложения соответственно). «Трешек» на рынке было представлено всего около 15%, а многокомнатных квартир и того меньше – всего 2%. Максимальным спросом в декабре 2010 года пользовались однокомнатные квартиры стоимостью до $1 тыс.. Самое больше предложение, по информации аналитиков «Миэль-Аренда», пришлось на двухкомнатные квартиры в диапазоне от $1 тыс. до $3 тыс. – такая закономерность прослеживается на протяжении многих месяцев. Больше всего квартир экономкласса в декабре 2010 года предлагалось в ЮВАО (15%). Если говорить о жилье бизнес-класса и элитном сегменте, то максимальное предложение квартир в декабре традиционно представлено в ЦАО (32%) и ЗАО (16%).

В отличие от экономкласса, в бизнес-сегменте, по словам Галины Фабрицкой, наблюдается противоположная ситуация – предложение превышает спрос. Сегмент дорогих квартир до сих пор не оправился от кризиса, сказывается значительное сокращение запросов от компаний, снимающих квартиры для руководящих лиц. «Арендные ставки на квартиры бизнес-класса не слишком отличаются от размера ипотечного взноса и подобные предложения скорее интересуют временно работающих, но высокооплачиваемых квартиросъемщиков, не желающих приобретать дорогостоящую недвижимость в столице», — говорит Фабрицкая. Впрочем, по словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, к концу 2010 года средний уровень арендной платы в сегменте бизнес-класса и элитного жилья достиг показателя $7,9 тыс. за квартиру в месяц, увеличившись относительно показателей конца 2009 года почти на 20%. «Таким образом, уровень арендной платы в 2010 году не только восстановился до докризисных показателей, но и превзошел их. Активный рост спроса привел к тому, что арендодатели перестали так охотно предоставлять скидки. Конечно, определенные уступки и дисконты по-прежнему предоставлялись, и в первую очередь это касалось наименее ликвидных квартир, однако масштабы этих скидок уже были не столь существенны, как в конце 2008—2009 года», — говорит Ковалев.

Лидерами по среднему уровню арендной платы к концу 2010 года, по данным Blackwood, оказались районы Хамовники и Арбат, где расположены наиболее престижные элитные новостройки. Самые недорогие квартиры в сегменте качественного жилья предлагались в Таганском районе. При этом рост ставок за прошедший год был отмечен практически во всех районах.

Как отмечают эксперты компании «Миэль-Аренда», в декабре 2010 года спрос на аренду загородных домов довольно существенно снизился (на 27%), что связано с завершением краткосрочной аренды на период зимних праздников. Однако при этом остался довольно высоким, по сравнению с аналогичными периодами 2007—2009 годов. Максимальный спрос пришелся на коттеджи в ценовом сегменте $1—3 тыс. и свыше $10 тыс. и превысил показатели предложения в 2,2 и 2,5 раза соответственно. «Показатели спроса на самый высокий ценовой диапазон загородных домов, от $10 тыс., в декабре свидетельствует о том, что россияне в этом году не стали экономить на встрече Нового года, а арендодатели неплохо на этом заработали. К тому же, если арендаторы выезжали за город большим составом, то расходы на праздники в красивом дорогом загородном доме могли быть вполне разумными», — говорит Мария Жукова.

Быть ли росту цен в 2011 году?

Как констатируют в «Пересвет-недвижимость», в январе 2011 года роста ставок пока не наблюдается. «Конечно, некоторые собственники могут повысить стоимость аренды с нового года, но в целом рынок стабилен. Спрос, по сравнению с декабрем, снизился даже в экономклассе. Но бюджетные варианты – квартиры за 25-30 тыс. рублей в месяц — достаточно быстро уходят с рынка, спрос на подобное жилье превышает предложение», — комментирует Галина Фабрицкая. По ее словам, из-за невысокого спроса в сегменте бизнес-класса арендные ставки почти не повышаются. Константин Ковалев в свою очередь отмечает, что по итогам первых постновогодних дней наблюдается заметное оживление на рынке городской элитной аренды. «По крайней мере в нашей компании количество заявок увеличилось по сравнению с аналогичным периодом декабря 2010 года на 30%. Есть клиенты как на долгосрочную, так и краткосрочную аренду. Предполагаем, что ставки смогут вырасти примерно на 10% по сравнению с прошлым годом», - считает эксперт.

Руководитель Penny Lane Realty Георгий Дзагуров: «Целый ряд объективных причин указывают на потенциал роста ставок аренды квартир в столице уже в 2011 году. Во-первых, объем предложения ограничен, и ожидать его роста в связи со спадом строительства не приходится. Во-вторых, без постоянного роста цен на покупку недвижимости ипотека (11% и выше) значительно уступает аренде (2—5% годовых). В-третьих, разрыв в доходности от сдачи в аренду квартир (2—5%) и коммерческих площадей (8—12%) в развитых странах имеет тенденцию к сокращению, то есть в будущем доходность сдачи в аренду коммерческой и жилой недвижимости будет сравнима. В-четвертых, цивилизация берет свое. Граждане становятся мобильнее, а этой характеристикой арендованное жилье отличается от приобретенного, где вы практически бросили якорь. Если мы верим в то, что активное население будет чаще переезжать, то арендовать не только удобнее, но и выгоднее, ведь годовая аренда порою сравнима с комиссией при продаже. И сложная транспортная ситуация в городе вновь работает на повышение ставок аренды. Снимать жилье ближе к работе – значит, экономить время и силы на проезд к месту работы», — считает Георгий Дзагуров.

«Рост арендных ставок в ближайшие месяцы маловероятен во всех сегментах. Стоимость аренды традиционно повышается в августе и сентябре, в это время в столицу приезжают абитуриенты многочисленных учебных заведений, и спрос значительно растет, как и цена. Поэтому, текущие ставки, скорее всего, сохранятся до лета 2011 года», — высказывает свою точку зрения Фабрицкая. По прогнозам аналитиков МИАН, если на рынке купли-продажи недвижимости в 2011 году не будет резких колебаний, рынок аренды будет расти более активно. «Мы ожидаем, что столичная жилая недвижимость будет дорожать умеренными темпами, в зависимости от того, насколько удачным наступающий год будет для российской экономики. При этом самый существенный рост ожидается в наиболее востребованном сегменте экономкласса», - обещает Василий Митько. По прогнозам «Миэль-Аренда», к середине января 2011 года разброс арендных ставок на однокомнатные квартиры составляет 20—95 тыс. рублей, на двухкомнатные – от 25 тыс. до 170 тыс. рублей, на трехкомнатные - от 32 тыс. до 46 тыс. рублей, на четырехкомнатные — от 45 тыс. до 1 625 000 рублей.

«Таким образом, арендные ставки только в последнем месяце прошлого года дрогнули и немного скорректировались вниз после полугодового роста. В январе 2011 года цены могут продолжить нисходящий тренд в связи со снижением активности собственников и арендаторов из-за продолжительных зимних каникул. В целом с начала 2010 года изменение средней стоимости найма для однокомнатных квартир составило +19%, для двухкомнатных – +12%, для трехкомнатных – +4%», — подводит итог Мария Жукова.