Решение столичного мэра о ликвидации парковки вдоль Тверской улицы незамедлительно сказалось как на падении арендных ставок, так и на появлении вакантных помещений в этой зоне: многие арендаторы предпочли не мириться с убытками и покинуть поле боя. Самые терпеливые торговцы разрабатывают очередные методы борьбы с новыми агрессивными столичными властями. Московские консультанты подводят первые итоги правления столичного мэра: его решительная акция по удалению парковки с Тверской улицы тут же отразилась на падении числа заявок на аренду торговых помещений формата стрит-ритейл.

Как сообщили в компании Paul’s Yard, с начала ноября 2010 года клиенты отказываются рассматривать существующие предложения в аренду, которые до решения градоначальника были наиболее востребованными и долго не задерживались на рынке. Самая острая реакция наблюдалась со стороны арендаторов из сферы общепита, для которых имеет значение не только соседство с пешеходным потоком вдоль улицы, но и организация парковочных мест рядом с заведением. Ротация на Тверской По данным Paul’s Yard, сегодня на Тверской на рынок аренды выставлено около 3 тыс. кв. м торговых помещений, расположенных на первой линии домов. Площадь самых небольших магазинов составляет 10 кв. м, максимальная площадь— около 500 кв. м. Средние ставки аренды в магазинах на Тверской варьируются от $3 тыс. до 7 тыс. за кв. м в год, есть предложения и по $17 тыс.— по такой арендной ставке предлагается помещение площадью 14 кв. м на первом этаже жилого здания на четной стороне улицы. Как говорит директор департамента торговой недвижимости Paul's Yard Мила Моралес, такого объема предложений на Тверской улице не наблюдалось даже в разгар кризиса в конце 2008 года, когда в результате ротации арендаторов освободившиеся площади сразу же заняли новые клиенты. «Уже в течение нескольких недель держится достаточно большой для такой улицы объем вакантных площадей. При этом довольно много предложений на участке от Охотного ряда до Пушкинской площади.

Дизайн магазина и подбор оборудования для магазина должны отвечать правилам организации торгового пространства, хорошо известных профессионалам, поэтому создание любого магазина необходимо начинать с разработки проекта дизайна интерьера. Дизайн магазина имеет важнейшую задачу - привлечение внимание покупателей при входе в магазин, так как первое впечатление зачастую производит именно интерьер магазина, а не товар.

Несомненно, Тверская по-прежнему останется самым популярным торговым коридором города, так как именно здесь предпочитают размещать свои флагманские магазины большинство известных брендов. Тем не менее нельзя отрицать, что ликвидация парковки скажется как на активности спроса, так и динамике цен»,— полагает Мила Моралес. По ее мнению, существенного снижения арендных ставок ожидать не стоит, однако собственники станут более лояльны к потенциальным арендаторам, готовы в торгу и, вероятно, такие заоблачные ставки, как $10–20 тыс. за 1 кв. м, снизятся до более востребованного и адекватного уровня.

Впрочем, некоторые игроки рынка не разделяют мнение Милы Моралес. Так, Ольга Збруева, руководитель департамента по работе с клиентами ASTERA Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate, считает, что спрос на качественные помещения на Тверской растет и по-прежнему превышает предложение. И на его уровень запрет на парковку на Тверской пока никак не влияет. «Тверская— улица не luxury. Здесь доминируют предприятия общественного питания, магазины сотовой связи, ювелирные, fashion— сегмента средний и средний плюс. Потребителями товаров и услуг являются в первую очередь работники и посетители бизнес-центров, а также туристы, студенты, проводящие здесь свободное время и пр. Конечно, есть магазины сегмента высокий и премиум, но уже не они определяют основной тренд улицы»,— говорит Ольга Збруева. Илья Шуравин, партнер, S. A. Ricci/King Sturge, также считает, что Тверская никогда не была сегментом luxury, здесь просто есть магазины премиум-сегмента, а некоторые лишь дотягивают до премиум. «Тверская— это большая проходимость. Предполагаю, что со временем здесь появятся куда более демократичные марки»,— сообщил Шуравин.

Как отметили опрошенные эксперты, арендные ставки в этом районе пока не падают и даже имеют тенденцию роста. Предположение о том, что какая-то другая зона в центре Москвы может стать торговым аналогом Тверской улицы, эксперты опровергли, сообщив, что аналога быть не может. А на Тверской сформировалась своя особая атмосфера и свое ритейл-пространство. Похожими на Тверскую отчасти могут считаться Кутузовский и Ленинский проспекты и другие основные торговые коридоры столицы.

Как утверждает руководитель департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила, стрит-ритейл— это тот самый «поплавок», затоптать который очень сложно. «После запрета парковки Тверская улица не перестанет оставаться самой прибыльной торговой зоной. Здесь просто пройдет ротация арендаторов и уйдут те, кто рассчитывал на какие-то продажи. Это не значит, что новые компании не будут продавать здесь товар, просто они выставят его в другом сегменте. Все равно на каждого „хитрого чиновника“ найдется свое решение. Может быть, кто-то поставит своего парковщика или будет рассчитывать на пассажиров с водителями»,— говорит Алексей Могила. По мнению эксперта, Тверская все равно останется центром Москвы с высоким пешеходным трафиком и двумя людными станциями метро («Охотный ряд», «Пушкинская»), которые всегда обеспечивают поток пешеходов и покупателей. «Магазин на Тверской вполне способен заменить собой рекламный щит 3 х 6, за аренду которого надо платить $50 тыс. в месяц. Здесь за эту же сумму арендатор может получить не просто рекламную витрину, но и сам магазин, где можно что-то купить. Кто-то ушел с Тверской, кто-то пришел… Арендаторы у нас— народ тренированный, тем более что торговцы у нас всегда готовы к различным „заподлянкам“: разное переживали и во времена Лужкова, и во времена Собянина переживут»,— считает Алексей Могила. Уровень арендных ставок, по его словам, на более дешевой нечетной стороне составляет около $1500 за кв. м, а на дорогой четной— доходит до $9500 за кв. м.

Впрочем, судя по данным исследования компании CB Richard Ellis, в ближайшее время понижения арендных ставок на рынке торговой коммерческой недвижимости Москвы можно не ждать: Россия вновь вошла в список стран, куда в ближайшее время могут зайти очередные международные сети-ритейлеры. «По сравнению с данными исследования 2009 года Россия в рейтинге стран, наиболее привлекательных с точки зрения экспансии международных ритейлеров, поднялась с 10-го места на 6-е. Такое существенное перемещение очередной раз подтверждает, что Россия с ее огромным потенциалом и пока еще существенной нехваткой качественного ритейла является очень привлекательным рынком для сильных западных ритейлеров»,— считает Анна Ширяева, генеральный директор «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis» (CBRE).

По данным CBRE, ритейлеры профилей Mid-range Fashion and Value & Denim планируют наибольший скачок по количеству запланированных к открытию в 2011 году магазинов. Так, 28% компаний, работающих в этих профилях, собираются открыть более 20 магазинов в 2011 году, против 16% в 2010 году. Такая разница говорит о растущей уверенности и оптимистичном прогнозе уровня потребительских расходов в этом ключевом сегменте. Пока же ритейлеры Value & Denim пользуются возможностью увеличить свою долю на рынке за счет снижения покупательской способности, вызванной нестабильность экономики. Ставки аренды на лучшие торговые помещения стабилизировались на всех ведущих рынках по всему миру, а некоторые рынки показывают рост, который в третьем квартале 2010 года по всему миру составил 0,2%. Москва в общем списке занимает 8-е место со ставкой 5 643 евро за кв. м в год, опустившись с 6-го места по сравнению с данными за второй квартал 2010 года. При этом российская столица входит в пятерку самых дорогих городов Европы. Обогнали Москву по итогам третьего квартала 2010 года Лондон (7036 евро / кв. м в год), Париж (6300 евро / кв. м в год) и Цюрих (5975 евро / кв. м в год). «Снижение значения ставки аренды на лучшие помещения в лучших местах в Москве было незначительным и составило всего 1%. Данное изменение (в пределах статистической погрешности) свидетельствует об относительной стабильности на рынке. Нужно отметить, что доля вакантных помещений на уличных площадях Москвы (на наиболее востребованных направлениях) не превышает 5%»— комментирует Наталья Рудакова, руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis».