Участки без подряда постепенно сдают свои позиции: покупатели домов на вторичном загородном рынке все чаще стремятся приобрести для проживания или готовый дом в сегменте экономкласса или участок с подрядом на быстровозводимые дома — эти предложения являются самыми ходовыми в межсезонье. Между тем сам слабо развитый вторичный рынок экономкласса пока не может полностью удовлетворить высокий покупательский спрос, образовавшийся после горячего во всех отношениях лета. Из-за сложившихся погодных условий и сезонного для загородного рынка спада активности в Подмосковье сформировался отложенный спрос на жилые объекты, объем которого оказался даже выше прошлогодних показателей. Реализация этого спроса, как считают эксперты, ожидается в краткосрочной перспективе. В осенние месяцы 2010 года игроки рынка наблюдают оживление среди покупателей — растет количество звонков и показов. При этом основным тормозящим фактором для роста количества сделок является расхождение ценовых ожиданий потенциальных покупателей и продавцов: покупатели все еще желают приобретать объекты по сильно сниженным кризисным ценам, продавцы же уже к этому не готовы.

Ярко выраженный спрос на сегмент экономкласса отчасти был сформирован погодными условиями и смогом, которые вынуждали людей искать спасения за городом. Хотя, по мнению управляющего партнера «Миэль— Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, в области и сгорели несколько десятков домов из-за пожаров, в гораздо большей степени пострадали леса, в которых нет дач и другого жилья. «Поэтому можно утверждать, что пожары не повлияли на рынок загородной недвижимости»,— полагает Яхонтов. По его словам, в настоящий момент в Подмосковье образовалось достаточно обширное предложение в сегменте де-люкса и экономкласса, а вот в бизнес-классе ситуация иная — этот сегмент сократился и с точки зрения предложения, и с точки зрения покупательской активности. «Это произошло, потому что бизнес-класс наиболее инвестиционно привлекателен: жилье стоимостью от $400 тыс. до $2 млн, как ни странно, оказалось наиболее устойчивым к кризису. Собственники не стали выставлять дома этого класса на продажу на фоне снижения рынка, и они не были проданы дешево»,— говорит эксперт. По информации «Миэль— Загородная недвижимость», с домами категории де-люкс, которые нередко являются вторым или третьим жильем, владельцы расстаются довольно спокойно. А вот в сегменте экономкласса сформировалось предложение участков как с подрядами, так и без, а вот готовых домов для постоянного проживания оказалось крайне мало (дачи экономкласса на рынке пока есть). «Вторичный рынок экономкласса развит слабо, а спрос достаточно высокий»,— констатирует Яхонтов.

Деревянные дома являются одними из самых популярных типов домов для частного строительства. Компания "Деревянные Дома России" предлагает строительство деревянных домов из оцилиндрованного бревна. Собственное производство расположено в 14 минутах езды от МКАД, можно добраться собственным автотранспортом или городским наземным транспортом.

Наибольшее количество заявок, по данным компании Blackwood, приходится по-прежнему на диапазон от 21 до 30 км от МКАД (60% запросов), на придомовые земельные участки площадью от 21 до 30 соток (37% запросов) и на дома площадью от 301 до 400 кв. м (43% запросов). При этом отмечено снижение спроса на домовладения минимальных площадей (до 15 соток и до 300 кв. м). В третьем квартале 2010 года был зафиксирован рост спроса на домовладения больших бюджетов. Наибольшая доля заявок приходится на диапазоны $1–1,5 млн и $2–3 млн (по 20% запросов соответственно). По информации компании Chesterton, количество сделок к началу осени 2010 года выросло примерно на 40–70% по сравнению с аналогичными периодами 2009 года. В среднем цены выросли примерно на 10%, но это скорее результат отказа от скидок и спецпредложений. Как считает директор департамента жилой недвижимости компании Екатерина Тейн, несмотря на все ожидания, осеннего всплеска покупательской активности не произошло. Количество сделок осталось на прежнем уровне — порядка 70–80 транзакций в месяц (в сегменте готового жилья). Цены стабилизировались, а некоторые девелоперы рассматривают возможность возврата к скидкам, чтобы стимулировать продажи. «На сегодняшний день Новорижское шоссе лидирует по уровню спроса и предложения в бизнес-классе. При этом существует и определенное перенасыщение на фоне того, что цены на этом направлении находятся на уровне выше среднего по рынку. Поэтому многие клиенты постепенно проявляют интерес к другим направлениям, таким как Киевское, Минское и Можайское»,— констатирует Екатерина Тейн.

По данным коммерческого директора департамента домостроения компании «Инвестлеспром» Семена Гоглева, в 2010 году продажи загородных домов выросли в 1,7 раза по отношению к 2009 году. «Спрос на строительство загородных домов растет и будет расти за счет активных продаж участков в коттеджных поселках „без подряда“. Последние в период „кризиса“ стали более доступны» — это стало своеобразным драйвером на рынке. В то же время усилился сезонный фактор из-за практически полного отсутствия организованной застройки. Индивидуальный заказчик не склонен принимать решение о строительстве дома в межсезонье»,— свидетельствует Семен Гоглев. По словам эксперта, прошедшие летом пожары также повлияли на спрос и ценообразование на дома. В связи с тем, что из-за пожаров был запрещен въезд в лес и делянки в ряде регионов, пострадал объем лесозаготовок, особенно среди предпринимателей и небольших компаний. В результате это вызвало дефицит пиловочника и пиломатериалов во второй половине года. Как говорит директор по маркетингу УК «Абсолют Менеджмент» Анна Шишкина, в настоящий момент в Подмосковье выставлено на продажу 180 поселков, из них на участки без подряда приходится 58%, оставшиеся 42% поселков предлагают смешанную концепцию. «Как правило, это участки с подрядом на быстровозводимые дома. Весной это соотношение составляло 78 к 22%. Преобладание на рынке поселков с подрядом будет усиливаться, у покупателей постепенно возвращается доверие к таким проектам. Однако поселки без подряда еще года два будут занимать не менее 40% рынка»,— считает Анна Шишкина. Купить и въехать В итоге, чтобы выдержать конкуренцию, девелоперы таких поселков начнут предлагать участки без подряда в виде максимально упакованного продукта, с дорогами, общепоселковыми коммуникациями, проектами быстровозводимых домов и т.д., а также расширять инфраструктуру поселков. В свою очередь покупательский спрос на участки без подряда с 10–12 соток сместится до 12–15.

Впрочем, как считает заместитель генерального директора «Аллтек Девелопмент» Виктор Сюков, в настоящий момент экономный формат участка без подряда площадью 10 соток с минимумом коммуникаций (дороги и электричество) является наиболее востребованным. «Этот формат сегодня практически заменил пресловутые советские 6 соток. Люди выбирают участки на расстоянии 60–100 км от Москвы по не очень загруженным трассам вроде Киевского шоссе, Новой Риги, трассы Москва— Дон. Если же говорить о более дорогих участках, от 20 млн рублей за объект и выше, то покупатель желает за эту сумму приобрести готовый дом с максимальной инфраструктурой и готовностью всего поселка — чтобы купить и заехать. Вложения в недвижимость как инвестиции сегодня почти не наблюдаются: люди стали покупать дома и землю большей частью для собственного пользования»,— говорит Виктор Сюков. По словам Марины Кирилловой из «Союза застройщиков», в настоящий момент востребованы участки без подряда в сегменте экономкласса по цене от 500 тыс. рублей за сотку до 2 млн с коммуникациями. Более дорогие участки площадью 10 соток с коммуникациями, расположенные по Новой Риге или Киевскому шоссе, могут оцениваться от 4 млн рублей.

Как полагает Тимур Сайфутдинов, директор департамента загородной недвижимости Blackwood, влияние пожаров, которые значительно снизили запросы на объекты по восточным направлениям (в основном в экономсегменте) будет ощущаться еще какое-то время. «Вполне вероятна переориентация части спроса на западные направления, но на гораздо большее удаление. Однако говорить о какой-то коррекции цен вниз за счет негативного влияния пожаров в целом по рынку все же нельзя: рынок загородной недвижимости достаточно статичен, и влияние краткосрочного негативного фактора (задымления) не успело значимо отразиться на общем ценовом уровне»,— говорит эксперт. Коммерческий директор компании «Логис — Загородная недвижимость» Артем Горлюб приводит в качестве примера Владимирскую область, которая немало пострадала от пожаров минувшим летом. Так как основная масса сгоревших здесь домов довольно оперативно восстанавливалась или готовится к восстановлению сейчас, эксперт не утверждает однозначно, что спрос на эти дома из-за лесных пожаров уменьшился или они стали менее привлекательными, чем раньше. «Другое дело, что все больше и больше пользуются спросом участки с домом и с существующими коммуникациями, а не участки без подряда в поле. Это происходит как в связи с упорядочиванием законов по возможности получения техусловий, так и более четкое регламентирование, на каких землях можно строить, а на каких нет», — говорит Артем Горлюб. По его мнению, прошедшие пожары, наоборот, только увеличат внимание игроков рынка к более тщательному соблюдению всех норм и регламентов, в том числе и противопожарных, что может сказаться не только на надежности и законности возводимых новых домов, но и, соответственно, на их стоимости.

Однако, как заявил на условиях анонимности один из игроков рынка загородной недвижимости, в настоящее время обсуждается вопрос затопления около 5 тыс. гектар территории (в т.ч. леса), где находятся тлеющие торфяники. Эта площадь сопоставима с площадью двух-трех колхозов. В этом случае владельцам близлежащих домов стоит приготовиться к тому, что на их объекты вообще не будет никакой цены: продать такие дома будет непросто. В итоге, как советует Виктор Сюков, если вы собираетесь приобретать дом на вторичном загородном рынке, стоит обязательно уточнить, в каком районе он находится, во избежание всевозможных материальных проблем. «В ближайшее время можно будет ожидать, что из-за повышенной пожароопасности вектор покупательского спроса переместится в более западные районы— юго-запад, северо-запад области и т.д. Однако основной тенденцией на вторичном рынке загородного жилья останется рост интереса к участкам без подряда в сегменте эконом и готовым поселкам с заслуживающими доверия застройщиками, где отсутствует риск недостроя. Сегменты бизнес и элит также останутся востребованными, однако стоит признать, что покупателей, способных выложить за землю с домом 5 млн рублей, у нас пока еще намного больше, чем тех, кто готов заплатить за них 20 млн рублей и выше»,— резюмирует эксперт.