Чешская недвижимость - как заработать больше
21.11.2011 17:04
Чешская недвижимость - как заработать больше 3.0 из 5 на основе 1 голосований.

Чешская недвижимость - как заработать больше?Можно ли заработать больше ухудшив статус самой недвижимости? Любая логика может и будет сопротивляться такому подходу, но вот практика иногда утверждает обратное. Два примера из портфолию реалитной компании Bonguard s.r.o.

Меняем статус объекта недвижимости: «От доходного дома к общежитию»

Если кому-то ориентация на высокий платежеспособный спрос арендаторов кажется слишком рискованным делом, или если имеющаяся недвижимость по своим объективным параметрам не может исполнять функцию резиденции, можно пойти по совсем другому пути повышения доходности от недвижимости, а именно – превратить доходный дом в общежитие. Часто доходные дома имеют кроме малых однокомнатных квартир какой-то процент и трехкомнатных квартир. Арендаторы в условиях не слишком стабильного рынка стремятся минимизировать затраты на жилье и часто делают выбор по принципу наименьшей цены. Трехкомнатные и тем более четырехкомнатные квартиры в Праге (да и в других городах Чехии) остаются долго не заселенными. Даже двухкомнатные квартиры стали испытывать дефицит спроса.

Как избежать простоев и поднять доходность таких домов?

Если, предположим, в нашем доме есть шесть двухкомнатных квартир, каждую из которых можно сдать классическим образом за 7-8 тыс. крон в мес., предлагается попробовать заселить их массовым и менее требовательным арендатором - студентами или рабочими, т.е. сдавать не квартиры, а койко-места . В каждой такой квартире может жить 3-4 человека, койко-место стоит уж никак не меньше 100 крон в сутки (плюс коммунальные расходы). Следовательно 4 жильца заплатят вам за ту же квартиру 12 тыс. крон в мес., т.е. почти в два раза больше. И это – очень скромный расчет.

Если же домовладельцу не хочется иметь дело с большим количеством каких-то непонятных ему арендаторов (строительных рабочих или студентов), можно свою недвижимость сдать для этих же целей всю целиком одной фирме или одному агентству. Есть как «специально обученные люди», которые будут эксплуатировать ваши площади для целей общежития, так и, например, строительные фирмы или агентства по трудоустройству, которым удобно селить своих работников (клиентов) в одном месте и просто удерживать с их зарплаты стоимость проживания. Владелец недвижимости, конечно, в случае с «генеральным арендатором» получит существенно меньше денег, но и хлопот со множеством жильцов, с сохранностью имущества и с оплатой у него не будет.

Использование социальной поддержки жилья малоимущих

Еще один пример из Чешской действителности. На первый взгляд все попахивает авантюрой или абсурдом, но при этом устойчиво работает в целом ряде регионов.

Широкой публике мало известен тот факт, что в Чехии существует весьма щедрая система поддержки малоимущих групп населения в области жилья. Люди, которые долговременно не имеют работы, получают от органов социального обеспечения компенсацию расходов на жилье. Причем проверять, насколько эти расходы оправданы, органы социальной опеки не имеют ни права, ни компетенции, ни желания. Они обязаны просто проплатить счета за аренду жилья и коммунальные услуги, которые такой безработный принесет им от своего арендодателя. Поэтому нередки случаи, когда безработный арендатор и владелец недвижимости сговариваются об искуственном завышении арендного договора и делят между собой полученный от щедрого государства сверхдоход.

Именно такая схема лежит в основе того, что в некоторых регионах Чехии (в последние месяцы на слуху в связи с этим область Шлукнова и Варнсдорфа на севере Чехии) скапливаются цыганские гетто. Эти люди живут исключительно за счет поддержки государства, и многие владельцы недвижимости охотно берут их к себе. Даже если не обворовывать откровенно госудство вышеописанным способом, можно быть спокойным в том смысле, что проживание этих «социально слабых» арендаторов будет государством оплачено. Возикает такой парадокс: чем неплатежеспособнее арендатор, тем более гарантирован доход от его проживания. А что самое смешное, именно в таких слабых регионах недвижимость (приличные доходные дома) стоят очень дешево, гораздо ниже себестоимости. Покупать там что-то для жизни не рекомендуем, рассчитывать на выгодную перепродажу тоже нельзя, но вот окупаемость там происходит не за традиционных 10-12 лет а в два раза быстрее. За пять лет вы вернете вложенные инвестиции, а последующие десятилетия кирпичи могут приносить вам чистый доход.

Аренда лофта: размеры, стиль, цена

Мероприятия и праздники — отличный повод, чтобы собрать всех друзей и близких. Но для начала нужно решить важный вопрос: куда же пойти? Часто сложно найти кафе или р [ ... ]


С чего начать благоустройство участка

article thumbnail

Обустройство двора включает в себя множество аспектов, и одним из самых важных является ландшафтный дизайн. Декоративный камень играет ключевую роль в создании у [ ... ]


Процесс установки и наладки малогабаритной установки для бурения воды

Процесс установки и наладки малогабаритной установки для бурения воды является важным и сложным этапом, который требует систематического подхода и профессиональ [ ... ]