| Как начать зарабатывать на рынке коммерческой недвижимости |
| 14.11.2016 11:03 | ||||||
|
Как начать зарабатывать на рынке коммерческой недвижимости
4.5 из
5
на основе
2 голосований.
Коммерческая недвижимость это хорошее вложение средств. Street-retail создает стабильную прибыль выше инфляции годами. Крупная недвижимость, при умелом управлении – стабильную прибыль выше рынка Коммерческая недвижимость в 2017-м году это хорошее вложение средств? Сколько удастся получить? Крупные инвесторы, портфельные и прямые, иностранные и российские, ожидают от российской коммерческой недвижимости годовой рентабельности не меньше 20%. Цифры свыше называют разные – так, в стародавнем интервью с директором Jones Lang LaSalle, Андреем Брагинским, господин Брагинский озвучил для строящихся объектов 40% рентабельности. Встречаются и ожидания большего. Они обоснованы? Только для бизнес-центров класса «А» и торговых площадей в центрах городов. В Москве доходность офисных центров классов «B» и «C» – восемь-двенадцать процентов, за период 2010-2015-х годов, по данным Росстата, Аналитического центра при правительстве РФ и компании Blackwood. В Петербурге доходность коммерческой недвижимости выше, в центре офисы «B» и «C» класса демонстрировали в 2012-2015-х годах до 25%. Средний индекс доходности по городу 10-15%, по данным ГлавкомСПб: 15,2 процента в 2014-м году, 11,8 в 2015-м. С чего начать? Для людей, от «строительства и девелопмента» далеких, начать проще всего со «встроенных» помещений. Это первые этажи жилых домов и административных зданий, так называемая street-retail. Стоимость на такую коммерческую недвижимость в обеих столицах начинается с 5-20 тысяч долларов за квадратный метр. Ближе к центру – дороже, в спальных районах – дешевле. В других городах-миллиониках цены чуть ниже, купить хорошую коммерческую недвижимость можно за 2-10 тысяч за метр. В коммерческую недвижимость можно превратить квартиру на первом этаже: купить и оформить перевод в нежилой фонд. Перевод обойдется в 50-100 тысяч долларов (первая цифра для провинции, вторая для столиц), 6-10 месяцев согласования с чиновниками. Средняя доходность у street-retail у «нижней границы», в районе 8-12% даже для Москвы и Петербурга. Зато она почти лишена риска – помещения, которые сдали в 1992-1996 годах, в первую волну приватизации, приносят прибыль владельцам до сих пор. «Почти» приходится на возможный снос или обрушение здания. Но для коммерческой недвижимости в новых жилых районах он не актуален – за время гарантийной эксплуатации здания, за 20-25 лет, street-retail успевает окупить себя два-три раза. За более доходную и рискованную коммерческую недвижимость можно взяться после полной окупаемости одного объекта. Накопленного опыта и знаний хватит для «масштабирования» бизнеса. Как не прогореть? Перед покупкой обязательно оформите юридическое лицо или статус индивидуального предпринимателя. Если продавец, у которого вы покупаете недвижимость, сам ранее покупал её, если у вас есть квартира, или дом – государство расценит это, как предпринимательскую деятельность. И изменит налоговый режим, с оповещением хорошо, если по почте. Оформить юридическое лицо – 5 -10 тысяч рублей, а также ежемесячно 10-15 тысяч бухгалтеру. В разы дешевле, чем получить извещение о переводе на новый налоговый режим, задолженности за полгода и штрафных пени. Оформить страховку с юридическим лицом также проще. Если продавец предлагает купить помещение вместе с юридическим лицом, от его предложения стоит вежливо отказаться. Возможные долги и забалансовые активы можно отследить по отчетности – но обращаться за ней нужно будет к государству. Общение с государевыми людьми дело небыстрое, а долг, меж тем, увеличивается с каждым днем. Как преуспеть? Коммерческая недвижимость это хорошее вложение средств. Street-retail создает стабильную прибыль выше инфляции годами. Крупная недвижимость, при умелом управлении – стабильную прибыль выше рынка. Начать можно со street-retail, владение которой даст первый опыт общения с клиентами и государством. Юридические риски, при оформлении юридического лица, сведены к минимуму, экономические – зависят от общих макроэкономических показателей. Люди перестают покупать в магазинчиках возле дома только когда в стране всё плохо. А от «случайных» проблем, вроде пожара или затопления всегда можно застраховаться.
|
