Решение французских властей поднять для иностранцев налоги на операции с недвижимостью – продажу и аренду – вызвало неоднозначную реакцию в профессиональной среде. Большинство экспертов уверены, что в долгосрочной перспективе инвестиционная привлекательность Франции не уменьшится, однако цены на жилье могут вырасти.

Что же собственно произошло? Как поясняет представитель компании RFC Estates Александр Шварев, правительство Франции хочет, чтобы иностранцы платили такие же налоги, как и местные жители. Поэтому было решено распространить социальные сборы CSG и CRDS, взимаемые с прибыли у всех резидентов, также на выходцев из других стран. Ставка этих налогов составляет 15,5% – именно настолько вырастут расходы иностранцев на операции с недвижимостью в стране. Благодаря этим мерам, президент Франции Франсуа Олланд надеется привлечь в государственный бюджет дополнительные €50 млн в2012 году и €250 млн в 2013 году.

Отметим, что граждане Франции, уплачивающие социальные сборы, получают доступ к различным дотационным программам, например, пособиям по безработице или бесплатному медицинскому обслуживанию. Иностранцы же должны будут вносить платежи, однако никаких социальных бонусов не получат. Этот факт многие аналитики рассматривали как грубейшую юридическую ошибку. И активно протестовали. Тем не менее, решение принято, и спорить о его целесообразности бесполезно. Остается только анализировать, какое влияние оно окажет на рынок.

Налог на прирост капитала
Во-первых, налог на прирост капитала после продажи недвижимости во Франции (La plus value) увеличен с 19% до 34,5%. При этом предусмотрены льготы для собственников, которые владели жильем длительный срок. Так, период владения от 6 до 17 лет дает право на 2% скидку, с 18-го по 24-й год – на скидку в 4%, а если же вы являетесь собственником дома от 25 до 30 лет, то можете рассчитывать на снижение налога на целых 8%.

По словам представителя французской компании Attika International Клэр Хейли, в связи с новыми законами количество вакантных предложений на рынке уменьшится. Собственники будут стараться как можно дольше держать объекты при себе, так как размер налога на прирост капитала при продаже зависит от срока владения недвижимостью. Это, в свою очередь, приведет к повышению престижа (а значит, и цены) имеющихся предложений, так как покупатели будут буквально драться за вакантные варианты.

Глава международной компании Leggett Immobilier Тревор Леже считает, что на данном этапе самое важное – это то, как поведут себя собственники. «Если они окажутся жадными и переоценят свое жилье с целью компенсировать более высокие налоги, то рынок наоборот может застопориться. Это приведет к сокращению числа сделок и, как следствие, общему спаду в отрасли», - цитирует специалиста Property Wire.

Налог на доходы от аренды
Во-вторых, налог на доходы от сдачи в наем недвижимости во Франции с нынешних 20% вырастет до 35,5%. Может быть, после такого резкого скачка в сборах доходность арендного бизнеса во Франции вообще сойдет на нет? Ведь и сейчас с французской квартиры можно иметь всего 3-5% годовых…

Александр Шварев считает, что доходы от аренды во Франции уменьшаться только на первом этапе. Затем владельцы жилья поднимут ставки на свои объекты, чтобы компенсировать рост налогов. «Некоторые, только прослышав о реформе, уже это сделали», – добавляет специалист.

А ведь есть еще один способ остаться с прибылью, несмотря на новые налоги – сдавать квартиру «своим» и не декларировать доходы. Иначе говоря, уйти в тень. Может, Францию ждет именно такой вариант – разрастание «серого» рынка аренды?

Представитель компании Service Azur Александр Мацулевич отмечает, что нелегалы на местном рынке аренды есть и сейчас. Однако их количество вряд ли сильно увеличится. «В основном, французы законопослушные граждане, – говорит специалист. – Я уверен, что местный рынок будет и дальше привлекать инвесторов, несмотря на то, что доходность аренды здесь низкая – до 5% в год. Главное, Франция – это стабильная страна, и стоимость квадратного метра здесь все время растет».

«Государство дает страховку собственнику на «белую» аренду! Главные арендодатели на местном рынке – это французы, система защиты и наказания эффективна», – соглашается Александр Шварев.

Реакция россиян
А что же россияне? Как наши продавцы и покупатели отреагировали на изменение налогов во Франции?

По словам риэлторов, никакой паники среди россиян не наблюдается. Главная причина – наши не рассматривают Францию с целью спекуляций. Недвижимость в этой стране, как правило, покупается на длительный срок и для собственного пользования, а вовсе не для скорой перепродажи.

«За последний год количество продаж россиянам в нашей компании увеличилось в среднем на 30%. При этом 70% клиентов подбирали жилье для себя и 30% покупателей искали коммерческую или жилую недвижимость с инвестиционными целями», – говорит Александр Мацулевич.

Рост налогов на аренду и перепродажу россиян не волнует, однако некоторые, обеспокоены налогом на богатство (ISF – impôt sur la fortune), добавляет специалист.

Налог на богатство
Последний сбор это, пожалуй, самая громкая инициатива нового французского президента. Франсуа Олланд полагает, что налог на доходы физических лиц, зарабатывающих более миллиона евро, должен составлять 75%. После принятия этого решения, аналитики тут же заговорили о массовом бегстве богачей из Франции. А информация о том, что самый состоятельный человек страны Бернар Арно (его имущество оценивается более чем в €40 млрд) попросил подданства Бельгии, только подлила масла в огонь.
 

Статистика показывает, что, с тех пор как стало известно о налоге на богатство во Франции, цены на роскошную недвижимость в Брюсселе резко выросли, а заявок на получение гражданства стало больше. Аналогичная ситуация наблюдается в Швейцарии, где богатые люди все еще могут экономить на налогах.

Впрочем, специалисты рынка недвижимости уверены, что с привлечением кредитования этот налог можно уменьшить. «Сейчас как никогда актуально приобретение жилья в кредит, поскольку ставки остаются низкими, – говорит Тревор Леже.

Специалист добавляет, что особенно целесообразным становится приобретение квартир и вилл во Франции на так называемое общество управления недвижимостью (SCI - Société Civile Immobilière). Это особый тип компании, которая создается исключительно с целью владения и управления объектами. В этом случае эта недвижимость не будет учитываться при расчете налога на богатство, так как она принадлежит компании или профессиональному венчурному фонду.

«Конечно, этот налог затронет самых состоятельных владельцев жилья во Франции, однако я не думаю, что новый закон окажет драматическое влияние на рынок недвижимости в целом», - говорит Тревор Леже.

Выдержит ли рынок?
Итак, участники рынка по большей части настроены оптимистично. Им хочется верить, что авторитет Франции как одного из лучших в Европе мест для жизни и вложения средств поможет преодолеть негативные последствия повышения налогов. Что покупатели примут все: и возросшие ставки, и завышенные цены, которые, скорее всего, последуют за налогами…

Между тем, французская недвижимость и так уже считается самой дорогой в Европе. В среднем за «квадрат» в новостройке Парижа покупатели выкладывают около €8 000. А рядом ведь есть конкуренты – Испания, Греция, Португалия – недвижимость которых, напротив, становится все доступнее…

Многие аналитики – например, эксперты банков Danske Bank и Credit Agricole, а также специалисты рейтингового агентства Standard & Poor's – полагают, что на рынке недвижимости Франции уже надут «пузырь». В ближайшие годы он лопнет, и цены рухнут на 10-40%. Естественное желание собственников компенсировать возросшие налоги только ускорит этот процесс.

Авторы Анастасия Фалей, Ольга Давыдова

Фото allthingseurope