Вы купили квартиру в Германии и хотите получать доход от сдачи в аренду. Кажется, правильно выбрали район, тип объекта, рассчитали процент годовых и остались довольны. Теперь перед вами возникает другая проблема – найти арендатора.

В предыдущем материале мы начали разговор о том, как и где лучше приобрести недвижимость для сдачи в аренду в этой стране. На этот раз расскажем, как найти арендатора, с какими особенностями аренды в Германии придется столкнуться, а также, можно ли, если что, выгнать неугодного квартиросъемщика.

Где искать?

Поиск арендаторов в Германии происходит также как, например, в России. Каких-то знаковых особенностей здесь нет. Либо вы осуществляете поиск самостоятельно: например, размещаете объявление о сдаче в аренду на одном из популярных порталах по недвижимости (из крупнейших: www.ImmobilienScout24.de, www.immonet.de, www.wohnungsmarkt24.de/wohnung-mieten,www.null-provision.de), либо возлагаете поиск на управляющую компанию или маклера, который специализируется на сдаче недвижимости в аренду в том или ином городе. Именно они (маклер или управляющая компания) размещают объявления, показывают объект недвижимости, проверяют платежеспособность потенциальных арендаторов и заключают договор аренды.

Стоимость услуг маклера составляет, как правило, два месячных размера холодной арендной платы и оплачивается владельцем недвижимости при успешном заключении договора аренды. Правда, как замечает, исполнительный директор компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер, в некоторых случаях, когда речь идет об аренде объектов, пользующихся наибольшим спросом среди съемщиков, услуги маклера оплачивает сам арендатор.

О маклерах

Все маклеры, имеющие лицензию, работают официально и надежны. Тем не менее, лучше обращаться к крупным маклерским фирмам или самостоятельным маклерам.  В любом случае при сдаче жилья в аренду, больше внимания все же стоит уделять потенциальному арендатору, а не маклеру, который его нашел.

Учтите, что маклер не несет ответственность за найденного арендатора. Он, конечно, проверяет его документы. По ним, а также по личной беседе убеждается в некоторой надежности съемщика. Однако гарантировать порядочность того или иного арендатора и юридически отвечать за него маклер не может.

Если же вы решили заняться поиском самостоятельно и  разместить объявление о сдаче в аренду на одном из сайтов, то имейте в виду, что в объявлении нужно упомянуть о: наличии или отсутствии кухни, количестве комнат (комнатами не считаются коридоры, туалеты, ванные, кухни и кладовки), площади жилья, этажности, отсутствии или наличии парковочного места, подсобных помещениях, и, наконец, стоимости аренды (горячей или холодной).

Сколько искать?
Обычно срок поиска арендатора составляет 1-3 месяца. Длительность поисков зависит от самого объекта недвижимости и размера желаемой арендной платы. Для ускорения этого процесса есть несколько способов, воспользоваться которыми советуют эксперты. Во-первых, для более быстрого поиска арендатора можно снизить арендную плату, чтобы выделиться на фоне конкурентов (их скорее всего будет немало) или придать объекту больше привлекательности (например, сделать ремонт).

Во-вторых, при смене арендатора простоя недвижимости можно избежать, если заблаговременно позаботиться о поиске нового съемщика, то есть сразу после получения уведомления арендатора о его выезде.

Пример. Поисковая система немецкого портала ImmobilienScout24 на запрос "2-комнатная квартира в Мюнхене", выдала 645  результатов. В среднем квартиры небольшого метража здесь сдают по €800 в месяц. В маленьком Беблингене (150 тыс.жителей, земля Баден-Вюртемберг) таких предложений оказалось 69, а средняя арендная  плата составила €600.

Кого выбрать?

Перед сдачей недвижимости в аренду владелец жилья в Германии, как правило, просит потенциального арендатора заполнить специальную анкету, а также предоставить документы, подтверждающие платежеспособность "соискателя": справку от предыдущего арендодателя об отсутствии задолженностей и выписку из регистра должников (SHUFA). На основании этих документов владелец жилья может сделать выбор в пользу того или иного арендатора.

Права и обязанности сторон
Начнем, пожалуй, с того, что основным актом, регулирующим арендное право в Германии, является раздел BGB-Mietrecht («арендное право») Гражданского кодекса страны. (Для тех, кто хочет изучить все подробно: нормы, защищающие права арендатора и арендодателя, расписаны в параграфах: с 535 по 548 и с 549 по 577). Взаимные обязательства жильца (Mieter) и владельца квартиры (Vermieter) регламентируются договором аренды (Mietvertrag). Согласно нему, арендатор обязан оплачивать коммунальные расходы, воду, отопление и электроэнергию. Также съемщик несет ответственность за устранение мелких неисправностей, например, ремонт крана в ванной комнате или выключателя. Решение более серьезных проблем, связанных с теми же сантехникой или электрикой, ложится на плечи владельца жилья.

При подписании договора арендатор оплачивает владельцу недвижимости гарантийный залог (Kaution) в размере двухмесячной арендной платы. Именно эта сумма является гарантией возмещения потерь в случае, если арендатор задерживает оплату или за время своего проживания что-то испортил в квартире. Если же после того, как жилец съехал, арендодатель не имеет к нему никаких претензий, залог будет возвращен.

В договоре аренды обычно указывается количество человек, которые будут проживать в квартире. При пересдаче квартиры в субаренду арендатор обязан поставить об этом в известность и получить разрешение от владельца.

К сожалению, конкретно проследить за тем, кто проживает в квартире и чем занимается – сложно.

Как повысить арендную плату

По немецкому законодательству, повышать арендную плату владелец жилья может не более, чем на 20% за три года. Так государство поддерживает уровень арендных плат и защищает права арендаторов. Исключениями являются случаи, когда в квартире был проведен качественный ремонт или улучшены жилищные условия.

Стоимость аренды  не может превышать актуальный уровень рыночных цен на аренду в том же районе, в доме или квартире аналогичного качества.  Также поднять ее можно в том случае, если после выселения прежнего съемщика заключается новый договор с новым арендатором.

Как расторгнуть договор

Германия – страна арендаторов. Этот тезис подтверждается не только тем, что в стране много и часто снимают жилье, но также и широкими правами арендатора: при возникновении спорных случаев законодательство чаще всего встает на его сторону. В Германии расторгнуть договор со съемщиком за 24 часа невозможно. К примеру, если договор заключался на срок до пяти лет, то арендодатель обязан объявить о намерении его расторгнуть за три месяца до предполагаемого окончания срока, от пяти до восьми лет – за полгода, больше восьми лет – за девять месяцев.

Для расторжения договора должны быть веские причины, среди которых:
1) неоднократное нарушение арендатором договора аренды (нарушения тех пунктов договора, которые сами по себе еще не являются основанием для его расторжения, но повторялись неоднократно);

2)  задержка арендной платы;

Если квартиросъемщик не оплачивает аренду в течение двух месяцев подряд, и размер задолженности достигает 2-месячного размера арендной платы, арендодатель имеет право на бессрочное расторжение договора аренды, после чего арендатор обязан выселиться.

3)  нарушения арендатором правил внутреннего распорядка дома, например, шум в ночное время;

4) необходимость использования недвижимости с целью личного проживания владельца или проживания его родственников (то есть, если вы, арендодатель, решили сами жить в своей квартире). При этом потребность проживания в собственной квартире или доме должна быть доказана. Конечно, конкретно за вами никто следить не будет. Однако если впоследствии выяснится, что квартира была освобождена не с целью личного проживания, а с целью перепродажи или заселения нового арендатора, то у владельца могут возникнуть проблемы.

После того, как арендодатель принял решение выселить арендатора, ему необходимо отправить на его адрес так называемое «уведомительное письмо», в котором он информирует последнего о своих намерениях лично проживать в квартире и просить его покинуть жилье в течение установленного срока.

Резюме

У аренды в Германии есть вполне очевидные особенности, встретить которые, например, в России, невозможно. Мы привыкли к тому, что отношения между арендодателем и квартиросъемщиком  у нас чаще строятся или на «доверии»,  или на пресловутом «авосе». Поэтому нередки случаи, когда после нескольких лет проживания в квартире арендатор вынужден в экстренном порядке собрать вещи и удалиться – договора то нет. При этом арендодателю нет необходимости предупреждать съемщика о желании выселить его за несколько месяцев.

В Германии не так. И если вы приобретаете жилье для сдачи в аренду, будьте готовы к тому, что в случае возникновения спорных ситуаций, закон окажется на стороне арендатора, а «навариться» на сдаче недвижимости, регулярно повышая цену и меняя арендаторов на "более выгодных" , не удастся.

Автор Наталья Круткова, За помощь в подготовке материала редакция благодарит Любовь Баумгертнер из компании  L&B Immobiliya

• 4 причины покупать стройматериалы онлайн
• Приобретение квартиры в жилом комплексе на Васильевском острове
• Правила выбора страны для покупки недвижимости
• Регистрация прав на недвижимость: суть и особенности
• Земельные участки в дачных поселках Можайского района

С чего начать благоустройство участка Обустройство двора включает в себя множество аспектов, и одним из самых важных является ландшафтный дизайн. Декоративный камень играет ключевую роль в создании у [ ... ]

Sun Development: комплексное управление строительными проектами Сегодня важна не только скорость возведения объектов, но также их качество, надежность и соответствие всем требованиям. Генподрядчик Sun Development – это компания, кото� [ ... ]

Эффективное утепление чердака эковатой для экономии и комфорта Эффективное утепление холодного чердака эковатой — это не просто способ снизить расходы на отопление, но и гарантированный метод создания комфортного микроклима [ ... ]