В оценочной деятельности существуют стандартные способы анализа максимально эффективного использования недвижимости. Но в практической деятельности эксперты при выявлении продуктивного типа использования учитывают соображения, определенные особенностями конкретной недвижимости.

Особенности недвижимости и рыночной ситуации требуют специального вида использования, а также использования промежуточного характера, не соответствующего максимально эффективному применению и т.д.

Выделяют следующие виды использования недвижимости:

1. Обособленные виды.

Обычно эффективные способы применения анализируемого объекта сходны с вариантами использования объектов - аналогов. Но в случае уникальности объекта оценки эффективный вид его применения может отличаться.

Например, земельный участок может анализироваться по специальному варианту применения в случае отличия его использования от землепользования аналогичных объектов.

2. Промежуточные виды.

Если способ эффективного применения недвижимости основан на изменениях ситуации на рынке в будущем, то вариант применения объекта принимается как промежуточный или как максимально эффективный для данного временного периода.

3. Юридически противоречивые виды.

Юридически противоречивый вид применения недвижимости возникает при несоответствии использования нормам, действующим в месте его расположения (например, вновь введенные нормы зонирования).

Если противоречивый юридически вариант применения обеспечивает высокую стоимость объекта, эксперт учитывает, что разница относится к стоимости здания и не оказывает влияние на стоимость участка земли. Оценщик различает стоимость зданий несоответствующего использования и надбавку, которую образует этот вид применения объекта.

4. Виды применения, не относящиеся к эффективным видам.

При реальной оценке стоимости недвижимости применение строения не всегда соответствует эффективному способу использования земли, на которой расположен объект. Изменение ситуации требует изменения назначения объекта, его сохранения на основе капитальных затрат.

Если эффективный вариант применения недвижимости не соответствует существующему типу использования объекта, то стоимость строений эксперт оценочной компании оценивает с учетом потери стоимости по причине экономического устаревания. При этом оценку участка выполняют на базе существующего вида применения.

5. Многопрофильные виды.

Многопрофильное назначение предполагает несколько видов для строений и участка земли. Например, крупное строение (здание) может содержать жилые помещения, магазины, офисы, сервисные центры и т. д. По аналогии на земельном участке можно создать жилые объекты, развлекательные центры, иные объекты.

При этом эксперт рассчитывает стоимость каждого элемента многопрофильного вида применения объекта. Собственник может иметь или не иметь права, определенные многопрофильным назначением недвижимости. В итоге сумма стоимостей составляющих объекта может не совпадать со стоимостью целого объекта недвижимости.

6. Виды применения специального назначения

Недвижимость специального назначения включает объекты для определенного или ограниченного типа использования. При этом оценщик рассматривает как эффективный вариант существующий тип применения объекта.

Если существующее использование объекта нежизнеспособно экономически, то стоимость объекта определяется суммой стоимостей участка и улучшений. В иных случаях рассматриваются виды эффективного применения объекта, а именно: сохранение существующего использования и создание альтернативного использования.

Анализ проверяется рыночным спросом на аналогичные объекты специального назначения.

7. Спекулятивные виды применения.

Участок земли в собственности, предполагаемый для продажи, трактуется экспертом как спекулятивный инструмент инвестиций. Если владелец рассчитывает на увеличение стоимости земли, то он учитывает временной риск. Текущая стоимость участка земли зависит от эффективного использования участка в будущем.

8. Избыточная площадь участка.

В ряде случаев площадь участков превышает размер, необходимый для эффективного вида использования. Застроенные участки часто имеют избыточную площадь, не обязательную для текущего применения зданий. Максимально эффективным путем применения избыточных площадей земельного участка является застройка зданиями.

В конкретных случаях площадь, не используемая для зданий, не отделяемая от объекта, составляет лишнюю площадь.

Таким образом, правильное определение варианта максимально эффективного использования объекта – важный фактор влияния на итоговый результат стоимости при оценке недвижимости.

• 4 причины покупать стройматериалы онлайн
• Приобретение квартиры в жилом комплексе на Васильевском острове
• Правила выбора страны для покупки недвижимости
• Регистрация прав на недвижимость: суть и особенности
• Земельные участки в дачных поселках Можайского района