Изменение спроса в пользу небольших квартир, расположенных в жилых комплексах «без излишеств», вынудило застройщиков менять ранее разработанные концепции проектов. Вместо иных, не самых удачных комплексов бизнес-класса в городе появилось долгожданное экономичное жилье. Спрос на него всегда хороший. Строительство дома - процедура небыстрая и трудоемкая. Строительный цикл занимает в среднем два года. А с учетом того, что масса времени уходит на разработку проекта и получение различных согласований, то срок удваивается или утраивается. И за это время многое может измениться.

За последние три года ситуация менялась не только на рынке недвижимости, но и в экономике в целом. Изменение в финансовой системе, падение доходов москвичей сказались на их приоритетах при выборе жилья. Квартиры небольших площадей стали заметно лучше продаваться, в то время как спрос на солидные метражи, напротив, упал. Покупатели стали более требовательными к набору и качеству инфраструктуры в жилом комплексе: они хотят иметь все необходимое для комфортной жизни, но вместе с тем не согласны платить за ненужные изыски девелоперов. Такие же требования клиенты стали предъявлять к архитектуре, придомовой территории, услугам управляющей компании – должно быть все необходимое, но без лишних опций, которые удорожают и без того высокую стоимость жилья. Но многие проекты не соответствовали этим требованиям, так как они были разработаны до кризиса, когда потребитель был не против «излишеств». В сложившейся ситуации у девелопера выбора практически не было. Либо идти на определенные потери, но начинать реализацию и продолжать развитие, либо оставаться с неэффективным, непродающимся проектом.

Снижение класса объекта - это прежде всего удешевление затрат на строительные и отделочные материалы (лифты, стеклопакеты, материалы отделки мест общего пользования, элементы благоустройства территории). Кроме этого при понижении класса с бизнеса до эконома уменьшается и количество парковочных мест – с 1,7 до 1 машино-места на 1 квартиру, что выгодно застройщику. Еще один из приемов, применяемых при реконцепции дорогих ЖК, – это уменьшение площадей квартир. Уменьшение жилых площадей на 20-30% «урезает» стоимость квартиры на 10-20%. Однако надо иметь в виду, что при более низкой стоимости квартиры цена квадратного метра остается такой же или даже выше, чем была изначально.

А вот на шумоизоляции экономить не стоит. Гам, гул и множество других звуков преследуют нас целыми днями, а одним из основных потребительских свойств пластиковых окон является их способность изолировать жилое помещение от внешнего шума. Кроме того, окна ПВХ - сочетание надёжности, комфорта, цены, качества, дизайна и практичности.

Рынок жилья быстрее выходит из кризиса, чем рынок коммерческой недвижимости, поэтому сейчас наблюдается интерес со стороны застройщиков – к перепрофилированию проектов коммерческой недвижимости – в жилую в формат апартаментов. Однако перепрофилировать бывший коммерческий проект под жилье настолько же сложно, насколько сложно получить новый акт разрешенного использования участка – под жилье. В соответствии с Генпланом развития города утверждается зонирование территории, выделяются зоны, предназначенные именно под объекты коммерческой недвижимости. И при перепрофилировании проекта необходимо доказать, что на данной территории можно строить жилье. в объекты коммерческой недвижимости жилую составляющую добавляют только на проектной стадии, ведь при таких изменениях следует учитывать появление требований по обеспечению жильцов детскими/спортивными площадками, социальной инфраструктурой.

Еще один пример реконцепции проектов - переход девелоперов на сдачу квартир с проведенными планировками и выполненным ремонтом. До кризиса подавляющее число застройщиков ограничивалось квартирами «со свободными планировками» - такой вариант сдачи им гораздо выгоднее. Сегодня новостройки с отделкой составляют 30% от общего числа предложений на первичном рынке элитной недвижимости, в сегменте жилья бизнес-класса процент таких предложений – порядка 15%, в экономклассе – около 10%. Наибольшая доля спроса - это 60% от общего объема спроса и в Москве, и в Московской области сосредоточена именно в сегменте квартир экономкласса, частично или максимально подготовленных к проживанию, с выполненной отделкой.

Основная цель любой реконцепции - сделать проект более эффективным и конкурентоспособным, привести его в соответствие с изменившимися рыночными условиями. Но  переделки разумны лишь тогда, когда затраты, понесенные на изменение функционального назначения объекта, окупают себя при завершении строительства. Поэтому с точки зрения экономики задумывать перепроектирование, когда объект уже начал строиться, - вряд ли оправданный шаг - слишком затратно. Если же объект еще находится в стадии проектирования, реконцепция вполне возможна – при условии, что она пройдет не в убыток девелоперу и будет произведена в ранее разрешенных объемах.

Необходимость реконцепции – это вынужденная мера, так как она требует не только затрат сил и финансовых средств на проектирование, но самое главное – времени. Увеличение сроков реализации проекта приводит к росту его себестоимости и, как следствие, к увеличению срока окупаемости и уменьшения размера прибыли. Однако рентабельность проекта была основным ориентиром для застройщика в докризисный период. Теперь куда актуальнее становится ликвидность проекта - меньшая, но более быстрая и прогнозируемая прибыль. Многие застройщики стали давать себе отчет в том, что в погоне за более высокой прибылью компания рискует превратить проект в долгострой. К тому же низкие темпы продаж в большинстве случаев приводят к кассовым разрывам и перебоям с финансированием, к сложностям с выполнением кредитных обязательств и, как следствие, к серьезным финансовым потерям для девелопера. /По материалам Metrinfo.ru