За последние два года объем предложения новостроек в Москве снизился до 30%. На фоне дефицита московских новостроек происходит расцвет строительства в подмосковном регионе и активизация спроса на вторичное жилье. Как считают эксперты, эта тенденция приведет не только к росту цен, но и к фактическому, с точки зрения стоимости квадратного метра, нивелированию понятия «эконом-класс». По данным аналитического портала ИРН.РУ, за последние два года наибольшее снижение объемов предложения новостроек в Московском регионе произошло на столичном рынке жилья.

Если в I квартале 2009 г. в районах Москвы от ТТК до МКАД предлагалось 238 новостроек, то в I квартале 2011 г. число новых объектов сократилось на 29% и составило 168 домов. При этом в радиусе 30 км от МКАД количество новостроек почти не изменилось по сравнению с периодом двухлетней давности. В начале 2009 г. в районах Москвы за МКАД и городах-сателлитах на продажу предлагалось 232 дома, а в начале 2011 г. - 221 объект. В населенных пунктах Подмосковья средней удаленности (в 5–30 км от МКАД) количество новостроек в I квартале 2009 г. составляло 342, а в I квартале 2011 г. - 331. Из Москвы в область По данным ИРН.РУ, с I квартала 2010 г. суммарное число новостроек в Московском регионе выросло примерно на 1% и в начале 2011 года составило 852 объекта. Однако общий объем рынка первичного жилья в квадратных метрах сократился с 14,56 млн кв. м до 14,18 млн кв. м из-за уменьшения средней площади и количества квартир в новостройках Москвы и ближнего Подмосковья. В I квартале 2010 г. средний размер столичных квартир в новых домах составлял 98 кв. м, а в I квартале 2011 г. - 94 кв. м или на 5% меньше. В московских районах за МКАД и городах-сателлитах на 6% снизилось среднее количество квартир в новостройках (с 257 до 242 квартир).

«2010 год стал периодом восстановления спроса на жилье в Московском регионе. Это подтверждается не только ростом количества сделок купли-продажи квартир, но и динамикой цен на новостройки в Москве и Подмосковье. Если по итогам 2009 г. средняя стоимость метра подешевела на 8–11% в зависимости от сегмента, то в 2010 г. наблюдалась стагнация и даже некоторый рост цен на жилье», - говорится в отчете аналитиков

По данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2009–2011 годы. Сравнительный анализ», в I квартале 2011 г. средняя стоимость 1 кв. м новостроек в районах Москвы за МКАД и Подмосковье почти не изменилась по сравнению c I кварталом 2010 года. Например, в столичных районах за МКАД и городах-сателлитах уровень цен в начале 2011 г. составил 79 тыс. руб. против 78 тыс. руб. за метр год назад. Средняя стоимость квартир в новостройках населенных пунктов Подмосковья средней удаленности в I квартале 2011 г. осталась на уровне I квартала 2010 г. - 58 тыс. руб. за метр. В дальнем Подмосковье цены незначительно скорректировались вниз с 46 тыс. руб. за метр в начале 2010 г. до 45 500 руб. за метр в начале 2011 г.

В Москве зафиксирована положительная динамика цен: за прошедший год средняя стоимость метра в столичных новостройках увеличилась. Несмотря на рост цены метра, средняя стоимость столичной квартиры за этот период незначительно уменьшилась. Причина - сокращение средней площади квартир в новых объектах. А это в свою очередь обусловлено увеличением доли жилья экономкласса в Москве по сравнению с докризисным периодом.

Как считает управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский, кризис, конечно, уменьшил число проектов на рынке жилья столицы, однако и квартиры в существующих новостройках продаются не так быстро как того хотелось бы самим застройщикам. «На мой взгляд, основная причина роста цен кроется в поправках к закону о долевом строительстве. Застройщикам приходится финансировать проекты на ранних этапах за счет собственных средств, а не за счет покупателей квартир, как это было раньше. А это сказывается и на количестве проектов и на ценах. У одних застройщиков просто нет средств, другим, у которых деньги есть, - теперь не выгодно продавать задешево на конечной стадии. Главная ценность новостроек была в том, что цена кв. м на первичном рынке была существенно ниже, чем на „вторичке“. С выходом поправок к 214-закону этот разрыв становиться все меньше и меньше, а как следствие, покупатели все больше интересуются вторичным рынком», - полагает Скоморовский. «В начале 2011 года многие аналитики рынка активно обсуждали увеличение количества сделок, отмеченное Москомрегистрацией. При этом сам факт, что увеличение количества зарегистрированных сделок пришлось на внедрение закона 214-ФЗ. То есть именно на тот период, когда все договоры купли-продажи стали регистрироваться в массовом порядке… С моей точки зрения, увеличение количества зарегистрированных сделок еще не свидетельствует о пропорциональном росте спроса на недвижимость», - считает директор по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова. По ее мнению, некорректно сравнивать первый квартал 2009 года - а это время, когда участники рынка глубоко не осознали последствия кризиса, или только предпринимали меры, чтобы законсервировать объекты, что-то допродавалось, что-то достраивалось - и 1 квартал 2011 года. «В то же время, согласно нашим аналитическим исследованиям, по количеству квартир рост предложений на рынке новостроек в 1-м квартале 2010 года составил 93% по отношению к 1-му кварталу 2009 года, а в 1-м квартале 2011 года рост предложений составил 61% по отношению к 1-му кварталу 2010 года. Речь идет именно о количестве предложений - то есть о квартирах в строящихся домах. Из этого можно сделать вывод, что девелоперы сейчас реализуют более масштабные проекты комплексной застройки. Ведь после кризиса многие застройщики стали ориентироваться на квартальную застройку комфорт- и эконом-класса», - полагает Наумова.

А по мнению генерального директора компании «Служба недвижимости» Павла Карасева, падение объемов строительства нового жилья в столице за последний год можно объяснять по-разному. Однако, на его взгляд основное сокращение происходит по причине сворачивания строительства социального жилья, так как количество квадратных метров, выставляемых на продажу, колеблется не столь значительно, хотя понижение объемов наблюдается и здесь, безусловно. «То есть, можно сказать о том, что социальное строительство приняло на себя главный удар в виде последствий кризиса, а те предложения, которые выводятся на рынок последние пару лет пока еще удовлетворяют спрос на жилье, но такое положение сохранится недолго. В действительности, уменьшение количества качественного нового жилья ведет к очень неоднозначному и, главное, неоднородному повышению цен. Так, например, в сегменте бизнес-класса и элитки пока не произошло сколько-нибудь значительного роста цен, на сегодняшний день, по сравнению, скажем, с эконом-классом», - говорит Карасев.

Как пишет в своем блоге аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков, лужковско-ресинское руководство так упорно держалось за высокие темпы строительства жилья в столице, так как очень хорошо понимало, что столица - неизбывный источник социальных проблем. «И жилищная проблема - одна из важнейших. Нужно без конца строить и реконструировать, реконструировать и строить. Сыпятся „хрущевки“, обваливается штукатурка и балконы. Люди стоят по 20 лет в очереди на „улучшение“. Врачи и учителя не уходят с копеечных окладов, только если им светит жилье. А есть еще ветераны, инвалиды, МВД, ФСБ, МО РФ... Так или иначе, но массовое строительство удерживало ситуацию в руках. Более того, создалась ситуация велосипеда - нужно было без конца крутить педали, чтобы просто не упасть. .... Возвратимся к нынешней ситуации. Строительство сокращается по всем параметрам. Уже не будет никогда 1,5 миллионов соц. жилья. Не будет и коммерческих 3 миллионов. Поступления в бюджет с этого источника резко падают. Ну, хорошо, будем стоять в жилищной очереди не 20 лет, а 40 лет, мы - люди привыкшие, потерпим. Выход, вроде, только один. Бюджетное финансирование сноса и возведения нового жилья. Осталось найти источники финансирования. Ведь, вроде как, теперь старый бюджет будет направлен на развитие транспортной инфраструктуры. 70 новых станций метро, развязки, решение «пробочных» проблем. Ну, у нас есть стабфонд, нефтедоллары, слово, федеральный бюджет. Однако вот незадача: для дуумвирата ныне есть гораздо более актуальные задачи: Олимпиада в Сочи, чемпионат мира по футболу-2018, новые нефте-газопроводы. Зачем Кремлю какие-то московские очередники, хрущевочные жители, молодые семьи и прочая лабудень? Не будет федерального финансирования московских социальных программ. Тут иллюзий лучше не иметь. Денег нет. Раньше деньги брались из массовой стройки, но теперь волевым решением эта стройка свернута», - считает Кочетков.

Как считает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая, на сокращение объема предложения повлияли и повлияют в перспективе такие факторы, как: заморозка значительного количества проектов с наступлением кризиса, а также принятые в этом году ограничения по строительству в Москве. «В 2008 году было заморожено около 95% заявленных проектов. Представители правительства Москвы заявляли в 2009 году о 140 проблемных новостройках в столице. В 2010 г. были разморожены около 90% проектов от того объема, что был заморожен в 2008 г. Количество проблемных новостроек в 2010 составило 39 объектов», - сообщают в «Миэль-Новостройки». «В перспективе запрет на строительство нового жилья в пределах ТТК, даже с учетом расселения объектов ветхого жилого фонда и возможности строительства на территории промзон, приведет к сокращению объема предложения - особенно в центре города, и к общему дефициту жилья на первичном рынке. Это приведет к очередному витку цен на жилую недвижимость в Москве, как на первичном, так и на вторичном рынке. В зависимости от того, как именно будет реализовано решение правительства Москвы о сокращении объема массовой застройки в Москве, будут зависеть, когда мы ощутим дефицит предложения на рынке новостроек столицы, и каков будет рост цен при наступлении этого дефицита. Это может произойти в следующем году или, возможно, существующих сегодня „заделов“ предложения хватит на 2–3 года», - считает Мария Литинецкая.

«Если вспомнить об обещаниях нового мэра Москвы - запретить новое строительство в пределах ТТК, а то и вообще отказаться от массовой застройки - становится понятно, что в скором времени мы действительно столкнемся с дефицитом жилья в столице. Тогда цены пойдут вверх, и рост может быть стремительнее докризисных показателей. Рынок уже отреагировал на эти заявления повышением цен на 1–3%, в дальнейшем ситуация будет обостряться», - добавляет Ирина Наумова.

Как рассказала Мария Литинецкая, сегодня в Подмосковье строительство действительно ведется достаточно активно, выходит большое количество новых проектов - от 5 до 12 новых объектов в месяц. На фоне увеличения объема предложения происходит ужесточение ценовой конкуренции между застройщиками. «В дальнейшем это приведет к увеличению разницы между стоимостью жилья в столице и области. В перспективе ограниченное количество новых разрабатываемых площадок, пригодных для строительства жилья эконом-класса в Москве, более низкий уровень цен в Подмосковье будут способствовать дальнейшему смещению спроса в ближние города области. Сегодня спрос между Московской областью и Москвой распределяется в соотношении 80% и 20%, соответственно», - говорит эксперт. Слова Литинецкой подтверждает и аналитик Юрий Кочетков, по мнению которого подмосковные новостройки, тем не менее, не смогут принять на себя всех желающих жить и работать в Москве. В итоге возрастет давление на вторичный рынок Москвы, что приведет к росту цен. «Что касается самого Подмосковья, то мой прогноз довольно пессимистичен: там наступит перенасыщение рынка, из-за конкурентной борьбы застройщиков и переизбытка предложения рынок придет к снижению цен на жилье. То есть, московский и областной рыночные тренды очень сильно разойдутся», - говорит Кочетков. По его мнению, сложившаяся сегодня на рынке ситуация, когда стоимость жилья эконом-класса поднялась до 100–120 тыс. за кв. м, а в том же Марфино до 150 тыс. за кв. м, при том, что средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составляет около 160 тыс. кв. м, означает, что эконом-класс как таковой практически нивелировался: цены на жилье более низкого класса перестали быть экономными и достигли уровня жилья бизнес-класса. /ПО материалам GZT и IRN)