14 октября 2011

Сегодня закончилась пресс-конференция РБК на тему «Брать или не брать ипотечный кредит?». На вопросы представителей СМИ и интернет-аудитории отвечали: директор департамента розничных сегментов и маркетинга ЮниКредит банка Наталья Андреевна Алымова и начальник отдела разработки продуктов управления ипотечного кредитования Алексей Николаевич Ситишев.

Совсем недавно Агентство по ипотечному кредитованию дало оптимистичный прогноз в данном сегменте. Согласно ему объемы должны вернуться на докризисный уровень, поскольку спрос на заемные деньги для решения жилищного вопроса растет. Однако оптимистично смотрят в будущее не все.

- Давайте начнем с прогноза Агентства по ипотечному кредитованию. Вы столь же оптимистичны?

Н.Алымова: У нас достаточно агрессивные бюджеты на следующий год. Пока мы не предвидим существенных изменений того тренда, который был в этом году.

- Когда Россия достигнет европейского показателя объема ипотечных кредитов?

Н.Алымова: Россия существенным образом отстает от европейских показателей, причем, не только западноевропейских, но и восточноевропейских показателей. В настоящее время примерно 20% сделок по покупке недвижимости совершается с помощью ипотечных кредитов, в то время как в Европе этот показатель колеблется от 50% до 80%. В первую очередь это связано с тем, что большая часть населения все еще считает ипотеку дорогой и недоступной. И надо сказать, что все еще существует некий дисбаланс доходов населения и стоимости жилья, поэтому многие люди не могут себе ее позволить. Причем, это связано не со ставкой, а именно с тем платежом, который в принципе заемщик может позволить себе платить. Это, конечно, не перспектива ближайших 3-5 лет. Непропорционально росла стоимость недвижимости против роста доходов. Но, конечно, невозможно противиться мировым трендам, и Россия будет приближаться к этим показателям, но это среднесрочная перспектива.

- Индекс доверия российских заемщиков к банковской системе резко снизился почти до уровня 2008г. К такому выводу пришли аналитики РОМИР после серии исследований. Правда, в сообщении уточняется, что к некоторым банкам это не относится. Ваш банк там не фигурирует, и все же что на это можете сказать? Какие действия в этой ситуации предпримут банкиры и, наверное, предпринимаете вы?

Н.Алымова: Мы измеряем показатели доверия и удовлетворенности наших клиентов. У нас существует специальная методика, которую UniCredit Group использует во всех странах присутствия. Честно говоря, наши показатели не двинулись по сравнению с прошлым, позапрошлым годом. Они на достаточно высоком уровне, в нашей группе одни из самых лучших. Надо сказать, что в период нестабильности всегда снижается индекс доверия. Люди забирают депозиты, перестают брать кредиты, тем более долгосрочные. Некое снижение этого индекса связано с этой ситуацией. Но ситуация не критичная, и колебания индекса тоже не критичные.

- Насколько сильна конкуренция на рынке ипотечного кредитования?

Н.Алымова: Вообще рынок сложный, рынок агрессивный, очень конкурентный и очень концентрированный. Все банки, которые занимались ипотечным кредитованием до 2008г., сейчас полностью восстановили свои программы, свои объемы, развернули инфраструктуру, продажи, поэтому конкурировать сейчас очень тяжело. Конечно, абсолютная доминанта принадлежит банкам с государственным участием, затем идет наш монолайнер "ДельтаКредит". Затем еще банки с примерно сопоставимыми объемами, собственно, куда мы и входим в Top-10 банков.

- Скажите, почему в Америке и Европе проценты по ипотечным кредитам низкие, а у нас высокие? Только не говорите про инфляцию.

Н.Алымова: Это вопрос для нас традиционный. Во-первых, начнем со стоимости фондирования. Конечно, стоимость фондирования в рублях, то есть те деньги, которые банки используют для выдачи ипотечных кредитов, для нас дороже. Соответственно, риски в России тоже выше, и это связано даже не с качеством заемщиков и их краткосрочной платежеспособности, с нашей возможностью анализировать ее и принимать адекватные кредитные решения, а с тем, что у нас не очень развита система реализации залога в случае дефолта. Поэтому собственно, рисковая составляющая, а особенно в кризис мы все это увидели, достаточно высокая. Действительно, у нас ставки выше.

А.Ситишев: Хочу добавить, что многие клиенты в Европе и США пользуются плавающими ставками, которые зависят от какого-то индикатора. У нас все-таки предпочитают использовать фиксированные ставки, которые фиксируются на весь срок кредита, а это 30 лет. Но на рынке таких длинных денег нет, и поэтому нам, банкам, приходится использовать дополнительные финансовые инструменты, чтобы предложить такой продукт – фиксированную ставку. И поэтому очень сложно сравнивать именно нашу фиксированную ставку с плавающей ставкой в Европе.

- Как изменился объем выданных ипотечных кредитов в ЮниКредит банке за последний год?

Н.Алымова: Он изменился у нас в два раза в сторону увеличения. В прошлом году мы выдали порядка 2,5 тыс. ипотечных кредитов. В этом году планируем в два раза больше, судя по всему, мы выполним этот план. В прошлом году мы реабилитировались после кризиса, поэтому такой рост связан еще и с тем, что мы раскатывались. Мы стартовали с низких выдач.

- Каков средний размер ипотечного кредита в ЮниКредит банке?

Н.Алымова: Он разнится от региона к региону. Если в среднем сказать, то в Москве это около 4 млн руб., в регионах нашего присутствия (города -миллионники, кроме Петербурга) – это около 1,5 млн руб., в среднем на портфель – порядка 2 млн руб. Снизился по сравнению с 3-4 годами назад. Выше первоначальные взносы клиенты готовы делать.

А.Ситишев: Кстати, очень интересный момент. Действительно, средний размер кредита постепенно снижается, то есть если раньше пытались брать больше, то сейчас берут поменьше.

Н.Алымова: Но при этом с ценой недвижимости мы не можем это сравнивать, потому что таких колебаний сейчас нет и на рынке недвижимости.

- Каковы сейчас ставки по ипотечным кредитам?

Н.Алымова: У нас ставка зависит от срока кредитования. Есть банки, где она зависит от первоначального взноса. Мы такую схему не используем. Ставки, естественно, плавающие, которые ниже, начинаются от 10,5% в рублях, фиксированные ставки – от 12% до 14% в зависимости от срока. В валюте несколько ниже, но тут присутствует валютный риск. Поэтому некорректно валютные ставки сравнивать с рублевыми. Постановка вопроса, выгоднее ли взять валютный кредит или нет, на мой взгляд, не очень адекватна.

- Посоветуйте, что делать? Взяли ипотечный кредит в докризисные времена в японских иенах, теперь "вешаемся". Что стоит ожидать от японской валюты, и стоит ли перекредитоваться на рубли? Какие еще есть варианты? Когда будет принят закон о банкротстве физических лиц?

Н.Алымова: Столько вопросов, но давайте по порядку. По поводу японских иен мне сложно что-то прокомментировать, я просто не знаю. Это же еще надо умудриться взять ипотечный кредит в японских иенах. Вопрос про валютный кредит – тоже часто задаваемый, хотя речь всегда идет про менее экзотические валюты. Здесь всегда рекомендация одна: кредит, тем более долгосрочный, все-таки стоит брать в той валюте, в которой заемщик получает свой основной доход. Мы увидели в период 2008г. – начале 2009г. при значительных колебаниях курса, насколько серьезнее пострадали валютные заемщики, насколько тяжело им было выплачивать. Вообще должна сказать, что сейчас у большинства банков, которые всерьез занимаются ипотекой, в том числе и у нас, существует стандартное предложение по рефинансированию в рубли. Как правило, практически никаких дополнительных расходов, кроме курсовой разницы, у клиента не возникает. Мы, например, не берем комиссию за рефинансирование, страховка конвертируется. Конечно, если есть такая возможность, лучше рефинансироваться в рубли, тем более сейчас так непонятно, что будет, все-таки некая волатильность на рынке присутствует, хотя мы все с оптимизмом смотрим в следующий год. Как минимум, лучше иметь уверенность, что платеж останется неизменным. Валютный кредит, получая доход в рублях, заемщик, конечно, получить не может.

-  Мне 59 лет, на пенсии, но работаю и планирую поработать еще несколько лет. Зарплата белая 25 тыс. руб. Могу ли я рассчитывать на получение ипотечного кредита? Сын готов стать поручителем, у него достаточно высокая зарплата и хорошая кредитная история, брал ипотеку и уже выплатил кредит полностью.

А.Ситишев: Могу сказать, что есть банки, которые кредитуют заемщиков на срок кредита и на момент его погашения возраст заемщика составит не более 75 лет. Соответственно, у клиента есть возможность получить кредит где-то на 15 лет, что является нормальным сроком для ипотечного кредитования.

Н.Алымова: Но, надо сказать, что есть другой сценарий – сын может получить кредит, а квартира совершенно спокойно может быть оформлена на мать, и она может за него погашать.

А.Ситишев: Как правило, по рынку ограничения по возрасту – это 60 лет, новый пенсионный возраст. Но существуют некоторые программы в банках, которые позволяют взять кредит. Так что надо посмотреть на рынок внимательно и найти подходящую программу для себя.

Часть вторая.