14 сентября 2011

Необходимость продать ипотечную квартиру может возникнуть по разным причинам. Кто-то в связи с рождением ребенка решил купить квартиру большей площади. Или же возникли материальные сложности, и заемщик не может погашать задолженность по кредиту. Возможны и другие причины. Существует несколько вариантов продажи ипотечной квартиры.

Самостоятельная продажа

Чтобы самостоятельно продать ипотечную квартиру, необходимо об этом уведомить банк и получить согласие. При этом банк подсчитывает общую сумму задолженности по ипотеке, подписывает соглашение, после чего обе стороны заключают предварительный договор. В этой схеме продажи покупатель должен выплатить долг по ипотеке. После чего продавцу банк выдает документ, подтверждающий отсутствие задолженности и закладную. Затем в Регистрационной палате фиксируется переход права собственности, с квартиры снимается обременение, оформляется и регистрируется договор купли-продажи.

При этом должна оставаться разница между суммой долга и ценой квартиры. Эта сумма закладывается в ячейку банка при условии, что доступ к ней возможен при предъявлении свидетельства о собственности, договора купли-продажи и выписки из ЕГРП. Кстати, деньги не обязательно закладывать в ячейку банка-кредитора, это может быть любой другой банк.

Продажа с участием банка

При этой схеме продажи ипотечной квартиры банк уже выступает не в роли наблюдателя, он полностью сопровождает сделку, и предоставляет собственную банковскую ячейку. При этом сотрудники банка самостоятельно будут связываться с Регистрационной палатой. Покупатель квартиры вносит деньги за погашение долга по ипотеке в ячейку банка-кредитора, а разница между ценой квартиры и задолженностью по кредиту закладывается в другую ячейку. После чего банк уведомляет Регистрационную палату о погашении кредита и с квартиры снимается обременение.

Продажа ипотечного кредита

Для такой схемы потребуется согласие банка-кредитора. И если после проверки нового заемщика сотрудники банка одобрят его, тогда уже можно начинать оформлять соответствующие документы, после чего ваш долг по ипотечному кредиту переводится на покупателя. Также ему переходит право собственности и обязательства по ипотеке от предыдущего заемщика. Но при такой схеме квартира остается в залоге у банка до полного расчета по кредиту.

Продажа квартиры покупателю, который готов досрочно погасить кредит по ипотеке

Эта схема позволит продать ипотечную квартиру без согласия банка. Но для этого надо найти покупателя, который согласится погасить долг по ипотеке в срочном порядке. При этом важно учесть некоторые моменты. Во-первых, будет не просто найти покупателя, если долг по ипотеке у вас большой. Его надо привлечь каким-то образом – низкой стоимостью квартиры или же отличным состоянием квартиры. Но если остаток по кредиту небольшой, тогда покупателя найти будет легче. И второе – ваш кредитный договор не должен предусматривать штрафы за досрочное погашение кредита. И если продать квартиру именно по этой схеме, то банк даже может и не узнать о сделке.