Конституционный суд уравнял в правах собственников квартир и нежилых помещений и устранил препятствия для оформления в общую собственность земли под многоквартирным домом. Теперь для этого не требуется решения общего собрания собственников - достаточно лишь заявления одного из них, причем это касается как квартировладельцев, так и собственников нежилых помещений.

В пятницу Конституционный суд вынес решение по вопросу о принадлежности земельного участка под многоквартирным домом. Заявителями в этом деле выступили жители Кургана, Великого Новгорода и Кирова Плеханов, Минин и Дугенец. На процесс они не приехали. КС встал на сторону заявителей, разъяснив, что хозяин нежилого помещения — это такой же собственник, как и владелец квартиры, и что невозможность реализовать право на собственность без согласия соседей нарушает конституционные принципы справедливости и равенства.

В 90-ые годы во время тотальной приватизации, приватизации принадлежали и такие помещения, которые по действующему законодательству являются общим имуществом собственников всего дома. Однако, на тот момент законодательство было иным, а собственников было меньше (в силу большого количества муниципальных квартир). В дальнейшем приватизированные или выкупленные по договорам аренды нежилые помещения на чердаках и подвалах переоформлялись в собственность все новых и новых покупателей. Кроме того, имели место такие отношения, в соответствии с которыми в домах осуществлялась реконструкция, а подвальные и чердачные помещения фактически переводились в жилые или нежилые помещения со специальным назначением, и данные части дома по документам уже не являлись местами общего пользования, а переходили в собственность тех инвесторов, что осуществляли реконструкцию.

Во-первых, сразу стоит отметить, что не всегда чердаки и подвалы являются местами общего пользования, а соответственно, принадлежат на праве собственности собственникам дома. Так, на основании положений абз. 2 п. 2 ст. 235 и п. 1 ст. 290 ГК РФ, а также ст. 36 ЖК РФ общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир, и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Таким образом, к общей долевой собственности Законом отнесены технические этажи, т.е. подвальные помещения, чердачные помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное обслуживающее более одного помещения оборудование. При этом, если в нежилом помещении не имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения оборудование, а равно отсутствуют иные принадлежности, позволяющие отнести помещение к техническому помещению, указанный объект недвижимости не может относиться к местам общего пользования и числится общим имуществом всех собственников многоквартирного дома. Само по себе расположение помещения в подвале или на чердаке еще не свидетельствует о его исключительно техническом и обслуживающем назначении.

В итоге оспариваемые статьи 5 и 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и 36-я статья Земельного кодекса признаны не соответствующими Конституции. Дела заявителей, проигранные ими в региональных судах, подлежат пересмотру.

«Недавно Верховный суд уже давал разъяснения в пленуме по аналогичному делу, — пояснил председательствующий на процессе судья КС Николай Мельников. — И он также счел, что собственников квартир и коммерческих помещений надо уравнять в правах. Это касается не только вопросов оплаты, но, например, ситуаций со сносом дома, если он будет отчуждаться для государственных нужд».

Как известно, в любом современном доме, помимо квартир, имеются еще и коммерческие заведения: магазины, аптеки, нотариальные конторы и т.п., которые размещаются в подвалах или на первых этажах. В отличие от «квартирантов», они обладают совсем иными правами. В частности, за пользование землей им приходится платить аренду, а не земельный налог, как собственникам квартир. А разница очень велика. Многое зависит от статуса земельного участка, на котором расположено строение. Дело в том, что любой участок земли в России может иметь либо статус официально оформленного участка — с кадастровым паспортом и индивидуальным номером, либо статуса не иметь, и тогда земля будет принадлежать муниципалитету.

Чтобы оформить паспорт, граждане обращаются в администрацию района или муниципального округа и получают разрешение. С разрешением тоже не все гладко: для его получения требуется сначала созвать общее собрание собственников и там заручиться их согласием на передачу участка в общую долевую собственность. Оформить владение долей участка на себя одного, без привлечения к этому делу остальных жильцов, практически невозможно. Одни соседи потребуют какой-нибудь выгоды для себя, другие откажут просто, без объяснения причин.

Между тем, до 2005 года участки оформлялись без этой процедуры, что в итоге и поставило собственников в неравное положение. Против произвола «третьей власти» По мнению заявителей, оспариваемые нормы Жилищного и Земельного кодексов противоречат принципу ясности, недвусмысленности закона. А там, где имеются правовые неопределенности, порождается произвол со стороны местной «третьей власти».

Собственно, именно правоприменительная практика в региональных судах и является поводом для обращения в Конституционный суд. Стоит отметить, что проблема собственников-коммерсантов не вызвала энтузиазма у обычных участников слушаний — полномочных представителей органов власти.

Представитель Совета федерации Елена Виноградова отметила некоторые неопределенности в ныне действующих законах. Например, невозможность установить точное время, когда было обретено право собственности на каждую из квартир и соответственно — на кусок земли под домом. Полпред подчеркнула, что участки, принадлежащие многоквартирным домам, могут быть только неделимыми. А они требуют совсем иного обращения, чем делимые — в частности, частичная передача его в собственность одному пользователю немыслима. Разделить большой участок на маленькие (например, по количеству квартир) также невозможно без изменения назначения. Главное же — современные законы вполне позволяют делать с такой недвижимостью что угодно: сдавать ее в аренду, перестраивать подвалы и т.п.