Впервые после кризиса на рынке офисной недвижимости ситуация начала меняться в пользу арендодателя— девелоперы и владельцы офисных помещений стали диктовать свои условия арендаторам и поднимать ставки аренды. Эксперты рынка прогнозируют ближайшее наступление дефицита офисных помещений, в связи с чем девелоперы будут переключаться на освоение бывших промзон или ближайшего Подмосковья. Как рассказали аналитики компании Colliers International, I квартал 2011 г. характеризовался сравнительно небольшим объемом ввода в эксплуатацию офисных площадей, снижением доли вакантных помещений и стабилизацией арендных ставок.

В то же время Москва заняла первое место по объемам офисного строительства среди 60-ти крупнейших городов региона EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка), а по уровню арендных ставок оказалась на десятом месте среди стран этого региона. Так, одна из самых высоких ставок аренды — $680 за кв. м в год и самая низкая доля вакантных помещений (6,7%) сегодня характерны для центрального делового района Москвы. Самый высокий уровень свободных помещений (20,7%) и самые низкие ставки аренды ($240 за кв. м в год) зафиксированы на юго-востоке столицы. Наиболее активно в первой половине года себя вели банки, со стороны которых отмечался активный спрос на офисную недвижимость: ими было заключено несколько крупных сделок аренды, ряд банков активизировали поиск новых офисных помещений.

Всего в I квартале 2011 г. в эксплуатацию было введено около 130 тыс. кв. м офисных площадей, из которых 15% относятся к классу А и 85%— к классу В. Соотношение нового строительства и реконструкции составило 74% к 26%. Общая площадь офисных помещений классов А и В по состоянию на конец I квартала 2011 г. составила 12,77 млн. кв. м. Всего в течение ближайших двух лет в эксплуатацию должно быть введено около 2,1 млн кв. м. С учетом этих грандиозных планов Москве и удалось занять первое место среди крупнейших городов региона EMEA. В то же время данный объем в Colliers International характеризуют как незначительный и относительно невысокий для Москвы. Как информируют в компании Astera, отсутствие финансирования и, как следствие, заморозка проектов во время кризиса отразились на объеме ввода нового предложения в 1 квартале 2011 года. За этот период было введено в эксплуатацию 208 841 кв.м качественных офисных площадей. Это в 1,5 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. По данным Astera, общий объем введенных в эксплуатацию качественных офисных помещений по результатам первых трех составил около 11,458 млн кв. м, что несколько ниже показателей Colliers.

Офисная мебель может не только обеспечивать комфорт и удобство для сотрудников офиса, но и способна создавать настроение. "Экспресс офис" занимает лидирующие позиции по продаже офисной мебели в интернете. Компания предлагает своим клиентам самые минимальные цены и сроки поставок. Офисная мебель поставляется напрямую от крупнейших производителей России, Европы и Азии.

По данным Cushman Wakefield, по итогам марта на рынок было введено три новых офисных здания класса В общей площадью около 40 тыс. кв. м. За месяц объем купленных и арендованных офисных площадей классов А и В+ составил около 110 тыс. кв. м. Самую крупную сделку на рынке по итогам месяца совершила компания «Гринатом», арендовавшая 13 500 кв м на Павелецкой набережной. Доля свободных помещений в центре города постепенно снижается. В настоящее время в центральном районе (downtown) индикатор находится на уровне 7,4%, в то время как на окраинах города доходит до 25%. Средние ставки аренды продолжают постепенный рост. С начала года они выросли на 11% по классу А и на 3% по классу Б+. Рост происходит за счет высококачественных объектов в центре города. По данным базы Astera по состоянию на конец 1 квартала 2011 года 42% всего активного строительства в Москве находится на стадии проекта. Это проекты, реализация которых была заморожена в кризисные 2008–2009 гг. из-за недостатка финансирования. Среди них ряд проектов был отменен в связи с решением московских властей о запрете строительства новых бизнес- и торговых центров в пределах Садового кольца. Всего официально заявлено об отмене строительства 7 объектов коммерческой недвижимости. На стадии завершения строительства и ввода в эксплуатацию находится только 19% объектов. Из них 1,405 млн. кв. м заявлены к сдаче до конца 2011 года. Однако существует понимание, что часть этих объектов не будет сдана. Это связано с трудностями финансирования и приоритетом в реанимации наиболее ликвидных объектов. Учитывая, что по данной причине сроки многих объектов будут в очередной раз сдвинуты на более позднее время (2012 г.), можно предположить, что реальный объем предложения к концу 2011 года составит до 1 000 000 кв.м. офисных площадей.

Как рассказал ведущий специалист департамента офисной недвижимости Максим Жуликов, в настоящий момент мы можем наблюдать возврат к рынку арендодателя, которые начали пересматривать арендные ставки по ранее заключенным контрактам в сторону их повышения. Из-за постепенного возвращения «драконовских» условий в договоры аренды, в новых договорах аренды появилось условие ежегодной индексации ставок в размере 5–10%. «В связи с нарастающим дефицитом помещений с отделкой и запретом мэрии на строительство в центре мы можем наблюдать увеличивающийся рост активности девелоперов в освоении бывших заводов и фабрик, а также спрос с их стороны на промышленные площадки в центре города», — говорит Максим Жуликов. По его словам, спрос на офисы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сегодня увеличился на 30–40%. Эксперты Penny Lane Realty зафиксировали рост спроса на приобретение готового арендного бизнеса со стороны рантье, стабильно высокий спрос на покупку объектов класса А и В, а также особняков с прилегающей территорией. Что касается предложения, по словам Жуликова, многие продавцы начали возвращаться к модели «виртуальных» продаж: продавцы выставляют свои объекты только для того, чтобы узнать насколько вырос в цене их актив. В итоге число объектов, реально выставленных на продажу, сократилось в несколько раз по сравнению с 2008–2010 гг.

По данным Colliers International, в I квартале 2011 г. отмечалось оживление спроса со стороны компаний банковского и финансового секторов на рынке офисной недвижимости. Эта тенденция получила активное развитие во втором полугодии 2010 г. и сохранилась в начале 2011 г. В частности, в I квартале 2011 г. «Российский Банк Развития» арендовал офисное здание класса В+ «Прогресс БЦ» площадью 6084 кв. м. Второй крупной сделкой отчетного квартала стала аренда офисного помещения площадью 7480 кв. м в бизнес-центре класса А Diamond Hall, которую заключил «Кредит Европа Банк» с собственником здания— компанией Midland Development. Поиском новых офисных помещений занимаются и другие крупные банки. По словам руководителя департамента по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Ольги Збруевой, общее оживление рынка выявило наиболее активных арендаторов — представителей добывающей отрасли, финансовых структур, сферы товаров народного потребления. Поэтому наиболее активными арендаторами в 1 квартале 2011 года по-прежнему являются компании индустриального, потребительского и финансового секторов. Распределение спроса на аренду помещений между ними составило 16 и 11% (промышленность, энергетика), 31% (сфера потребления) и 27% (финансовые сектор). Как правило, наиболее удобный формат помещений для бизнеса данных секторов — до 500 кв. м. Наибольшие площади занимает энергетический сектор (от 10 тыс. кв. м.), что связано с размерами бизнеса и финансовыми возможностями данного бизнеса. Помещения от 3000 до 10 тыс. кв. м. чаще привлекают телекоммуникационные компании и ИТ—бизнес. В структуре спроса на покупку офисных помещений большую активность так же проявляют промышленные и производственные компании (36%), а также финансовый и энергетический сектор (25 и 21% соответственно).

По словам директора департамента офисной недвижимости Colliers International Ольги Побуковской, пока в целом арендные ставки и цены продажи офисных помещений остались на уровне IV квартала 2010 г., хотя в зданиях с качественными офисами и хорошим расположением ставки аренды растут. «Случаи роста ставок аренды были единичными в I квартале, однако мы прогнозируем их нарастание в среднесрочной перспективе», — говорит Ольга Побуковская. Как она констатирует, самый высокий уровень арендных ставок в Москве по итогам I квартала 2011 г. был зафиксирован в деловом районе «Сити» — он составляет в среднем в среднем $755 за кв. м в год в зданиях классов А и В, несмотря на то, что здесь сохраняется один из самых высоких показателей доли свободных помещений — 15,5%. Самый низкий уровень вакантных площадей отмечается в центральном деловом районе (6,7%), который занимает второе место в рейтинге арендных ставок районов Москвы (примерно $680 за кв. м в «год). Превышение среднего уровня ставок аренды в районе „Сити“ по сравнению с центральным деловым районом можно объяснить следующим. В „Сити“ предлагаются офисные помещения исключительно в зданиях класса А, что определяет высокий уровень средней арендной ставки. В то время как в центральном деловом районе расположены офисные здания разных классов (А, В+ и В-), где ставки аренды начинаются от $300 за кв. м в год. Это приводит к снижению средней величины арендной ставки в центральном деловом районе», — говорит Побуковская. В других районах столицы средние арендные ставки колеблются от $240 за кв. м в год до $500 за кв. м в год. Самым дорогим районом, расположенным за пределами центра, является запад Москвы, а самым дешевым— юго-восток. Примечательно, что на юго-востоке столицы не только самые низкие арендные ставки, но и самый высокий показатель уровня вакантных площадей (20,7%). В целом по районам, расположенным за пределами центра Москвы, доля вакантных помещений колеблется от 8,7% до 20,7%.

«Несмотря на постепенный рост арендных ставок в Москве, мы наблюдаем разнонаправленную динамику роста по классу А и Б. В среднем увеличение ставок по классу А в центральной части города составляет 15–20%, в то время как динамика по классу Б равна в среднем 5–10%. Спрос на здания класса А и Б+ продолжает расти. Это происходит на фоне сокращения свободных качественных площадей, особенно внутри Садового Кольца. Мы считаем, что к концу 2011 года арендаторы столкнутся с ситуацией, когда выбор качественных офисных помещений в сложившихся деловых субрынках будет существенно ограничен. Таким образом, многие компании, которые планируют переезд в ближайшие 1–2 года, уже сейчас активно ведут поиск офисных помещений и вступают в переговоры для того, чтобы зафиксировать условия аренды на текущем уровне», — комментирует ситуацию старший директор отдела по работе с корпоративными клиентами Cushman Wakefield Наталья Кутеригина. По мнению Ольги Збруевой, в связи с невысокими темпами ввода новых объектов в эксплуатацию, вызванными заморозкой многих проектов во время кризиса, объем качественного предложения офисов в Москве по результатам 1 квартала 2011 г. действительно не является высоким. Новых проектов крайне мало, что связано с недостаточностью финансирования строительства офисных объектов. Банковский сектор охотнее кредитует жилищное строительство, поскольку сроки окупаемости жилых проектов по сравнению с офисными существенно меньше. «I квартал 2011 года пока обозначил тенденцию дефицита офисных помещений класса А. В рамках намерений правительства Москвы о запрете строительства новых бизнес-центров в пределах ТТК дефицит помещений класса А и В+ будет со временем увеличиваться. Объем офисных помещений класса B пока остается достаточным для удовлетворения существующего спроса», — считает Збруева. «Первыми закончатся, безусловно, офисы в центре, затем, — в пределах ТТК. По мере восстановления экономики, восстанавливается деятельность компаний различных сфер бизнеса, компании вновь образуются, расширяются, этот процесс влечет за собой поглощение офисных помещений. Спрос растет и рождает предложение. Девелоперы будут искать площадки для строительства новых офисов. Параллельно будет идти процесс осознания потребителями того, что для всех офисов в центре не хватит, а офис в центре при всех своих преимуществах, создаст много неудобств — пробки, отсутствие паркингов, цена и т.д», — рассуждает нач. отдела маркетинга технопарка Nagatino i-land Ирина Морозова. Как считает Морозова, безусловно, нового строительства в центре уже не будет, ведь земля здесь закончилась. «Но в Москве есть 28 тыс. кв. км промзон, которые будут рано или поздно освоены. Это будущие новые деловые районы столицы, есть и другие площадки, и ближайшие земли рядом с МКАД. Таким образом, рынок офисов всегда будет стремиться убежать от дефицита», — надеется эксперт. /По материалам GZT

• В системе охраны Белого дома выявлены серьезные бреши
• В Астане прошел российско-казахстанский бизнес-форум
• Работа для студента: с чего начинается поиск?
• Недорогие грунтовые металлоискатели для студентов и частных поисковиков
• У министра связи Николая Никифорова швейцарские часы