| Бизнес-центры и технопарки на офисном рынке Москвы |
| 28.09.2011 13:10 | ||||||
|
Бизнес-центры и технопарки на офисном рынке Москвы
4.0 из
5
на основе
2 голосований.
Владельцам московских бизнес-центров кризис дался тяжело. Другие сегменты рынка пережили 2008–20009 годы значительно легче — торговые площади даже на пике кризиса почти не потеряли в цене, а цены на жилье начали отрастать еще в 2009 году. Офисный же рынок в 2009 году лишь начинал нащупывать дно после сильного падения. Во второй половине 2009 года скидки на аренду площадей в бизнес-центрах достигали 50%, а сделки по покупке совершались по следующим ценам: класс А — 3–5 тыс. долларов, класс В — 1,5–2,5 тыс. долларов за квадратный метр. После первых сделок по почти демпинговым ценам ситуация стала понемногу меняться. За рисковыми покупателями офисных площадей потянулись другие, тоже не желавшие упустить момент "удачной покупки". В результате в конце 2010 года рынок постепенно стал восстанавливаться. Спрос отражает резко уменьшившийся уровень вакантных площадей в бизнес-центрах. Количество вакантных офисных площадей в центре столицы с июля 2010 года по август 2011-го снизилось с 420 тыс. до 240 тыс. кв. м. Интерес покупателей и арендаторов стал для владельцев бизнес-центров сигналом. Они решили, что кризис кончился и стали резко поднимать цены и арендные ставки. Дно средних цен на офисные помещения в центре Москвы были зафиксировано в апреле 2010 года. Купить офис на тот момент можно было по 7382 доллара за квадратный метр, а уже в июле 2011 года средневзвешенные цены выросли до 8702 долларов. За пределами Садового кольца минимальные средневзвешенные цены поднялись с марта 2010-го примерно на 15% — до 3792 долларов за квадрат. Похожая тенденция отмечена и в сегменте аренды. Минимальные средние ставки в центральной части Москвы аналитики компании RRG зафиксировали в августе 2009 года — 626 долларов за квадратный метр в год, а через два года они увеличились до 779 долларов. За пределами Садового кольца рынок аренды нашел свое дно лишь в июле прошлого года: с тех пор средние ставки с 399 долларов за квадрат в год дошли до 475 долларов. Желание продавцов и арендодателей наверстать упущенное привело к хаотичному ценообразованию и разбалансировке рынка. Нередки ситуации, когда цены в бизнес-центрах класса А сопоставимы с офисными комплексами более низкого класса. Технопарки все активнее борются на равных с бизнес-центрами за будущее на офисном рынке Москвы. Модернизация производства и инновации - сегодня это не только модные политические темы, но и актуальные требования для современного бизнеса. Сейчас создается инновационная инфраструктура, основное направление которой - рост российской экономики, а соответственно, и доходов объектов предпринимательской деятельности. Основным "рычагом" для подъема экономики должен стать человек - представитель малого и среднего бизнеса. Именно частные предприниматели и небольшие производственные компании - будущее современного бизнеса России. Вопрос в том, где должны располагаться эти компании: в обыкновенном бизнес-центре или в технопарках? Давно стало ясно, что столичный офисный рынок должен измениться. Перед рынком коммерческой недвижимости Москвы открываются новые горизонты. Концепция офисного развития столицы - централизация и "рост в высоту", - которая была заложена при прежних властях города, больше не подходит для новой Москвы и современной России. Инновационный центр Сколково, финансовый центр в Рублеве-Архангельском расположены в удалении от Кремля - за МКАДом. А вкупе с расширением территории Москвы на юго-запад вырисовываются и новые требования для офисов. Во-первых, очевидно, что офисные гиганты должны остаться в прошлом. Запрет на новое строительство в центре Москвы - это правильный шаг. И хотя офисные кластеры наподобие Москвы-Сити могут быть реализованы и в других местах столицы или Подмосковья, в целом понятно, что застройщики уже "наигрались" гигантоманией бетонно-стеклянного девелопмента. Во-вторых, концепция "офисы для офисных клерков" не попадает под задачу, которую ставит государство - инновации и модернизация. А что будет, если совместить офис и производство в одном месте? Но "изобретать велосипед" для этого не нужно. Во всем мире, а в последнее время и в России, самым удобным местом для среднего бизнеса сами же предприниматели называют технопарки. Уточним, технопарки бывают двух видов: большие научно-исследовательские зоны, как Сколково или Зеленоград, и офисно-производственные центры (Nagatino i-Land или "Технопарк СИНТЕЗ" в Москве). Кстати, последний вид комплексов можно назвать классическим примером технопарка в условиях мегаполиса. Ведь основное назначение таких бизнес-инкубаторов - это поддержка представителей малого и среднего бизнеса.
|