Название столичного района Капотня давно стало символом «отрицательной престижности», экологического неблагополучия и нищеты. Некогда сюда ссылали злостных неплательщиков за услуги ЖКХ. Однако до строительства здесь МНПЗ Капотня была обычным подмосковным поселком.

Первое упоминание села Капотненского встречается в духовной грамоте 1336 года, по которой великий князь московский Иван Калита завещал его своему старшему сыну. Отсюда пошло и название современного района. Некоторые исследователи связывают этимологию топонима со словом «копоть», однако никаких подтверждений эта версия не находит. В первой половине XV века село перешло в собственность Николо-Угрешского монастыря. Как говорят историки, одной из наиболее значительных страниц жизни села стало восстание крестьян в 1756 году, когда игумен Илларион обложил их непосильными поборами и налогами. Для подавления восстания прибыла военная команда, но вооруженные дубинами крестьяне атаковали солдат. В итоге монастырь был полностью блокирован, одновременно восставшие направили прошение в Петербург. После долгого разбирательства Иллариона перевели в другой монастырь, а все поборы заменили единым оброком размером 1 рубль с души мужского пола. В середине XVII века в Капотне появилась деревянная церковь, замененная в 1789 году каменным храмом. В 1918 году село стало поселком, который просуществовал до 1930-х. Толчок к его дальнейшему развитию был дан строительством нефтеперерабатывающего завода. В 1960-м, с появлением кольцевой автодороги, рабочий поселок Капотня вошел в черту Москвы. Сегодня границы района проходят по МКАД, Москве-реке, оси сливного канала и улице Верхние Поля.

Преимущества и недостатки

Главный плюс Капотни - наличие множества предприятий, обеспечивающих достаточное количество рабочих мест. «Только на МНПЗ трудится более 4 тыс. человек, кроме того, в районе еще около 100 предприятий, а том числе асфальто-бетонный завод № 4, Завод специальных монтажных изделий, «Промфинстрой» и другие», - говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Однако, по его словам, на этом достоинства района исчерпываются.

Недостатков гораздо больше - неслучайно Капотня является самым дешевым уголком ЮВАО и едва ли не самым дешевым в столице. «Район лидирует не только по количеству вредных производств, но и по труднодоступности. Вечный факел нефтеперерабатывающего завода известен всем и является одним из самых существенных минусов Капотни», - говорит ведущий специалист отдела по связям с общественностью компании «Пересвет-Инвест» Варвара Пухонина. Правда, напоминает эксперт, несколько лет назад появился план создания в Капотне рекреационных зон и сооружения обитаемых мостов через Москву-реку с жильем повышенной комфортности. Проект разрабатывался членами студенческой группы МАРХИ, организованной главным архитектором столицы Александром Кузьминым. «МНПЗ предлагается закрыть бизнес-центром «Дом нефти», создать буферную зону между заводом и жилыми домами, построить станцию метро, разбить ботанический сад и проч. Но сам завод с его дымящими трубами и вредными выбросами останется на месте», - добавляет В. Пухонина. Кроме того, по ее словам, здесь требуются существенные инвестиции, а привлечь девелоперов в такой спорный проект не так легко. «Впрочем, в мировой практике известны примеры, как из самых депрессивных районов при опытном подходе можно сделать «конфетку». Например, лондонский Docklands», - добавляет Евгений Скоморовский. Еще один существенный минус района - отсутствие метро. Люди пользуются веткой соседних районов Марьино и Люблино, автобусы из Капотни идут до станций «Люблино», «Братиславская», «Тестильщики», «Кузьминки», «Домодедовская». «Пожалуй, транспортная недоступность и приближенность к МКАД и сделали название района нарицательным, ведь само по себе производство никогда не являлось отпугивающим фактором. А то, что сюда сложно добираться, делает Капотню вообще главной головной болью московских властей», - считает Е. Скоморовский.

Первичный рынок

По словам экспертов, с 1990-х никакого строительства здесь не ведется. «Это один из наименее привлекательных районов города. Первичного рынка жилья не существует, имеется только вторичка - по два микрорайона панельных пятиэтажек и более современных 17-этажек», - рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая. Причем, по ее словам, жилье занимает меньше 30% от общей площади района. Как считает Е. Скоморовский, изменить ситуацию могло бы принятие плана по редевелопменту территории.

Вторичный рынок

По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», в общестоличном ранкинге средней удельной стоимости вторички в июле Капотня (ЮВАО) занимала 111-е место (из 118). В своем округе исследуемый район находится на последней строчке. «Предложение вторички в Капотне составляет 2,6% от всего объема продаваемых квартир в Юго-Восточном округе и 0,2% от общегородского. В основном жилье относится к среднему (46%) и экономклассу (45%), доля бизнес-категории - 10%», - говорит руководитель отдела аналитики департамента жилой недвижимости «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ» Люция Казимир. По ее словам, средняя цена вторичного метра в июле составила 126,1 тыс. руб., что на 26% ниже среднего уровня по Москве и на 7% - по округу. За месяц цены увеличились на 2,3%, за год - на 2%. «Капотня - непопулярное у покупателей место из-за Московского нефтеперерабатывающего завода, деятельность которого негативным образом сказывается на экологии. Жилье здесь покупают крайне неохотно, в основном не москвичи и лишь в том случае, если не могут позволить себе что-то другое», - говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов. По его словам, большинство людей скорее предпочтут квартиру в ближайших Люберцах. При этом, как отмечают участники рынка, негативная слава Капотни затрагивает фактически весь Юго-Восточный округ, хотя на самом деле роза ветров там такова, что все вредные выбросы уходят в область. По данным «МИЭЛЬ», самое бюджетное предложение - однушка за 3,8 млн руб.: 32 кв. м (кухня - 6), 8-й этаж блочной 9-этажки. «Плохие транспортная доступность и экология, не слишком высокое качество жилья, а также наличие общежитий, куда выселяют неплательщиков, - все это сказывается на ценах. Небольшие однокомнатные квартиры (32-33 кв. м) можно приобрести за 3,8 млн руб., тогда как в соседнем Марьине квартира площадью 33 кв. м стоит уже 4,5 млн. За 4,3 млн в Капотне можно купить просторную однушку (39-40 кв. м)», - говорит В. Пухонина.

Аренда

Съемное жилье здесь тоже довольно доступное. «Существует «шкала ценностей», по которой к относительно дешевым районам относятся юго-восток, восток и юг Москвы, в частности Капотня, Братеево, Бирюлево. Это обусловлено в первую очередь плохой доступностью, а также тем, что строились они на территориях, «отвоеванных» у промзон, что не добавляет ни экологии, ни престижности», - говорит первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. По ее словам, аренда сравнительно недорога почти во всех удаленных от метро районах, но квартиры там разлетаются, как горячие пирожки именно из-за цены: «С начала года мы постоянно отмечаем, что спрос в сегменте до $3 тыс. в месяц превышает предложение. Наиболее резкий разрыв, почти в 5 раз, в июле наблюдался, как всегда, в самом дешевом диапазоне - до $750». Самыми доступными округами были и остаются ЮВАО, ЮАО и ВАО, но даже здесь квартир стоимостью менее $750 крайне мало, добавляет эксперт. Так, в начале августа средняя стоимость однокомнатных квартир в ЮВАО составила 26,5 тыс. руб., двухкомнатных - 33,5 тыс., трехкомнатных - 41,5 тыс. Сегодня в Капотне (метро «Братиславская», 10 минут транспортом) за 27 тыс. руб. в месяц можно снять двушку общей площадью 46 кв. м, на 6-м этаж 9-этажки. В 15 минутах езды от метро «Братиславская» за 28 тыс. руб. предлагается однокомнатная квартира общей площадью 34 кв. м на первом этаже четырехэтажного дома.

• 4 причины покупать стройматериалы онлайн
• Приобретение квартиры в жилом комплексе на Васильевском острове
• Правила выбора страны для покупки недвижимости
• Регистрация прав на недвижимость: суть и особенности
• Земельные участки в дачных поселках Можайского района