Кузьминки (ЮВАО) - самый густонаселенный район столицы, из-за чего местные дороги постоянно забиты, а в метро не протолкнуться. С другой стороны, здесь отлично развита инфраструктура, а свободное время жители могут проводить в одноименном парке.

Впервые район упомянут в документах под названием Мельница - из-за стоявшей на этом месте мельнице на речке Голедянке. Согласно распространенной версии, хозяина звали Кузьмой, отсюда и пошли Кузьминки. По другой версии топоним связан с именами христианских святых Косьмы и Дамиана, а также народного праздника в их честь - Кузьминок. Первые поселения тут появились еще в XIII веке на месте бывшей деревни Анино, стоявшей на границе современного района Выхино-Жулебино и Кузьминок. В 1380 г. по Брашевой дороге, то есть по территории нынешнего парка «Кузьминки», двигались русские войска на Куликово поле. Дорога шла из Москвы до Боровского перевоза, южнее моста Рязанского шоссе через Москву-реку. К XVII столетию территория современных Кузьминок принадлежала подмосковному Николо-Угрешскому монастырю. По данным писцовой книги 1624 г., среди владений обители значилась «пустошь, что была Кузьминская мельница». Затем эти земли принадлежали различным известным фамилиям, в том числе Строгановым и Голицыным. После революции в районе лесопарка «Кузьминки» был открыт Военно-химический полигон Красной армии, а затем испытательная станция Центрального военно-технического НИИ химического машиностроения, где производились испытания химического оружия, разрабатывавшегося в СССР. В 1960-х началась масштабная застройка, из коммуналок сюда переехали тысячи московских семей. В настоящий площадь района превышает 760 га, численность населения - 122,5 тыс. человек.

Преимущества и недостатки
Район отличается развитой инфраструктурой, в том числе транспортной, тут имеются «свои» станции метро «Кузьминки» и «Волжская». Кроме того, здесь более 50 образовательных учреждений, в том числе детских садов и школ, около десятка больниц и поликлиник, множество частных клиник, аптек, отделений банков, предприятий бытового обслуживания, ресторанов и кафе. По данным столичной администрации, в Кузьминках более 50 магазинов шаговой доступности, в том числе сетевые «Пятерочка», «Копейка», «Авоська», «Магнолия», «Остров», «Утконос» и пр. «По территории района проходит Волгоградский проспект, есть метро и множество маршрутов наземного общественного транспорта. К сожалению, в часы пик центральная артерия района - Волгоградка - простаивает в связи с высокой транспортной нагрузкой. Дело в том, что дорогой пользуются не только местные жители, но и жители юго-востока Подмосковья, где населенных пунктов гораздо больше, нежели по другим направлениям», - говорит руководитель аналитического центра ИНКОМ Дмитрий Таганов.

Есть у района и недостатки. Во-первых, повышенная плотность населения. «Одна из характерных особенностей Кузьминок заключается в том, что это самый густонаселенный район столицы», - подтверждает директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев. Во-вторых, несмотря на наличие большого зеленого массива - Кузьминского лесопарка, с экологической точки зрения район нельзя назвать благоприятным. «Это связано с его расположением на юго-востоке Москвы, где сконцентрировано множество промышленных предприятий. Ранее такие объекты имелись и на территории района, там даже проводились какие-то испытания. На сегодня они реконструированы», - объясняет Ю. Синяев. В-третьих, показатели транспортной доступности также противоречивы. «По всем параметрам Кузьминки могли бы считаться благополучным в плане транспорта районом, там достаточно много дорог. Однако огромное количество жителей и высокая плотность застройки не позволяют людям спокойно выбраться из своего района и приводят к огромным пробкам на автотрассах и толчее в метро», - говорит управляющий директор «Century 21Запад» Евгений Скоморовский. По словам Ю. Синяева, хотя по Кузьминкам проходят две крупные магистрали - Рязанский и Волгоградский проспекты, о хорошей транспортной доступности говорить не приходится, поскольку жилые массивы вдоль трасс густо населены. «По ним в Москву съезжаются жители близлежащих районов, поэтому образуются пробки. Таганско-Краснопресненская линия метро также является одной из самых загруженных», - добавляет эксперт.

Первичный рынок
По данным Ю. Синяева, в общестоличном ценовом рейтинге Кузьминки занимают 65-е место, квадратный метр здесь на 14% дешевле, чем в среднем по городу. «Местные новостройки - это комплексная застройка экономкатегории. Например, ЖК «Новые Кузьминки» - панель новых серий. Есть уже построенные корпуса, все они сданы, но там еще идут первичные продажи. Квартиры в готовых домах продаются по 115-120 тыс. руб. за кв. м. В домах на начальной стадии метр стоит 85-110 тыс. руб.», - рассказывает эксперт. По его словам, также стоит отметить готовую панельную новостройку экономкласса на Жигулевской улице, где жилье предлагается по 115-120 тыс. руб. за кв. м.

Вторичный рынок
Здесь представлены в основном панель и кирпич 70-80-х. «Однокомнатные квартиры в этих домах стоят 5 млн руб., двухкомнатные - 6,5-7,5 млн, трехкомнатные - 8-10 млн. В среднем цена вторичного предложения находится в диапазоне 125-160 тыс. руб. за кв. м», - говорит Ю. Синяев. По его словам, динамика стоимости здесь положительная, как и в среднем по рынку, но темпы роста выше, поскольку район застроен экономклассом. По данным «МИЭЛЬ-Брокеридж», самая недорогая вторичная квартира в Кузьминках стоит 3,9 млн руб. - однушка на 1-м этаже панельной 9-этажки, общая площадь - 31 кв. м. Самый дорогой вариант оценен продавцом в 46,2 млн руб. - квартира площадью 208 кв. м, на 18-м этаже 22-этажного монолитного дома. Квартира продается со встроенной кухней и джакузи. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», средняя стоимость однушки в Кузьминках составляет 5,1 млн руб. За эти деньги можно приобрести квартиру площадью 36 кв. м (кухня - 11,5) в панельном доме на Волжском бульваре. Средний бюджет покупки двушки - 6 млн. За 6,2 млн реализуется квартира площадью 54 кв. м (кухня - 6) в панельном доме на Волгоградском проспекте. В свою очередь средняя стоимость трешки составляет 8,7 млн руб. За 9,8 млн реализуется квартира площадью 78 кв. м (кухня - 12) в панельном доме на ул. Юных Ленинцев.

Аренда
По словам Ю. Синяева, квартиры в Кузьминках также сдаются по большей части в домах 70-80-х. Однушка стоит 25-30 тыс. руб. в месяц, двушка - 30-40 тыс., трешка - 35-45 тыс. «Если говорить в целом о ЮВАО, то традиционно больше всего квартир экономкласса предлагается именно здесь. Так, в августе на долю округа приходилось почти 15% общего объема бюджетного жилья», - говорит первый заместитель директора «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. По данным компании, самая дешевая квартира расположена по адресу: Волжский бульвар, квартал 114А, К7. За однушку площадью 42 кв. м придется платить 27 тыс. руб. в месяц. Самая дешевая двушка площадью 37 кв. м сдается по адресу: ул. Окская, 30, и стоит 32 тыс. руб. в месяц. А самую дешевую трешку площадью 100 кв. м можно арендовать по адресу: ул. Зеленодольская, 31, за 85 тыс. руб. в месяц. Эта же квартира считается самой дорогой в районе. Впрочем, за те же деньги можно снять трешку площадью 96 кв. м по адресу: Волгоградский проспект, 104.

• 4 причины покупать стройматериалы онлайн
• Приобретение квартиры в жилом комплексе на Васильевском острове
• Правила выбора страны для покупки недвижимости
• Регистрация прав на недвижимость: суть и особенности
• Земельные участки в дачных поселках Можайского района