Статьи: Жилье в Москве: мифы и реальность цен |
30.05.2011 10:06 | ||||||
Статьи: Жилье в Москве: мифы и реальность цен
3.5 из
5
на основе
2 голосований.
Стоимость квадратного метра жилья в столице давно уже вышла из кризиса и с каждым месяцем набирает по 1-3%. Параллельное снижение требований и ставок по ипотеке способствует росту спроса на дешевое жилье и, соответственно, росту его стоимости. Самое востребованное сегодня - это бюджетные новостройки в районе МКАД или - старое панельное жилье в неблагополучных окраинах Москвы. Специалисты Аналитического центра ГдеЭтотДом.ру составили рейтинг самых дешевых квартир Москвы, выставленных на продажу в мае 2011 года. Рейтинг – понятие, конечно, достаточно условное, так как зависит от тех или иных методов расчетов стоимости жилья. Как известно, некоторые компании включают в так называемые "средние" показатели стоимость квадратных метров в элитном жилье, что, само собой, серьезно повышает эту "среднюю температуру по больнице". В приводимый рейтинг осознанно не были включены малогабаритные квартиры площадью менее 30 метров, квартиры на первых и последних этажах, квартиры с сидячими ваннами и иными "излишествами", квартиры с обременениями, квартиры, реализуемые на торгах и иные экзотические варианты, которые не соответствуют минимальным требованиям подавляющего большинства потребителей и современному смыслу понятия "жилье". Также не включались в рейтинг самых дешевых квартиры в районах города, расположенных за МКАД. На цену московского жилья также влияют качество строительства, сделанный добротный ремонт, вид из окон, интерьер квартир и их охрана. Качественные металлические стальные двери на заказ и рольставни на окнах отразятся не только на степени безопасности жилья, но и на его стоимости. В связи с этими критериями и анализом рынка жилья есть все основания считать предлагаемый компанией рейтинг соотвествующим заявленным критериям. В мае 2011 выборка наиболее дешевого жилья сформирована исключительно из однокомнатных квартир, расположенных в 9-ти и 5-ти этажных типовых кирпичных и панельных домах, построенных в 60-е и 70-е годы. Самому старому дому исполнился уже 51 год, а самому молодому – 35. Общая площадь самых дешевых московских квартир составляет от 30 до 33 "квадратов", площадь единственной комнаты – от 14 до 20, а площадь кухонь - 5-7 метров. Санузлы во всех дешевых квартирах совмещенные, зато в 4-х из десяти отобранных квартир есть небольшие балконы. Расположены квартиры попавшие в TOP-10, на юге, юго-востоке и востоке Москвы – в таких районах как Бирюлево, Люблино, Измайлово, Новогориеево, Текстильщики. Именно в этих районах стоимость квадратного метра традиционно одна из самых низких в Москве, что связано с плохой транспортной доступностью, устаревшей застройкой, не самой лучшей социальной средой и высоким уровнем криминала. Самая близкая к центру города квартира находится на Грайвороновской улице в Текстильщиках - в окружении масштабных промышленных зон. Несмотря на то, что для дешевого московского жилья характерно сочетание как малопрестижного местоположения, так и характеристик дома и квартир, не соответствующих современным представлениям о комфортном жилье, дешевле 4-х млн рублей квартир сейчас уже нет. Самая дешевая квартира, стоящая на первом месте рейтинга предлагается за 4,05 млн рублей. Квартира, занявшая 10-ую строчку по мнению продавца стоит уже 4,19 млн рублей. Между тем рыночная цена таких квартир находится в диапазоне 3,85-4,1 млн рублей. Получается, что в среднем продавцы выставляют цену выше рыночной на 4%, не учитывая при этом низкое качество своего жилья, расположение его на окраинах города или в промышленных зонах вдали от метро. Впрочем, иногда цену завышают осознанно – что бы была возможность для торга. Упорство собственника в высокой цене выливается в долгие сроки экспозиции, так как нужно дополнительное время, что бы хозяин в ходе переговоров с потенциальными покупателями и риэлторами, убедился, что снижение стоимости будет залогом скорейшего нахождения покупателя. Однако, порой выставление дешевых квартир по завышенной цене приводит неожиданно к сделке – например, если покупатель приобретает ее не для проживания, а для сдачи в аренду. Именно дешевые малогабаритные квартиры – одни из самых доходных в арендном бизнесе, так как площадь квартир не столь важна для арендаторов жилья. 72% жителей столицы считают недоступными даже квартиры эконом-класса. И не потому, что "квадрат" стоит дорого или не так дорого, а потому, что реальные заработки не позволяют приобрести самый дешевый вариант даже при помощи ипотеки. "Цены и заработки неизбежно приводят к тому, что спрос смещается уже сегодня на окраины или в Подмосковье, где выбор шире, а стоимость "квадратов" ниже столичной на 20-50%, - комментирует новые тенденции рынка риэлтор Ольга Романенкова. – Доходит до смешного – по одну сторону от МКАДа в старом панельном доме метр квадратный может стоить в полтора раза дороже, чем через трассу в новом монолитном комплексе. Но многие продавцы живут старыми представлениями о цене своего жилья, с этим ничего не поделаешь, разубеждать сложно. Особенно в тех случаях, когда квартира является единственной ценностью семьи". По мнению руководителя "Индикаторов" Олега Репченко, до конца текущего года объекты эконом-класса могут прибавить в цене 10-20%. "Ждать сейчас роста доходов от вложений в объекты первичного рынка на 50-100% в год, как было до кризиса, не стоит, - отмечает аналитик. - Тем не менее первичный рынок растет всегда, так как к общерыночным показателям прибавляется еще рост цен по мере готовности объекта. Даже когда рынок стоит, а "вторичка" топчется на месте, новостройки растут в цене как минимум на 10-15% от стадии монтажа до окончания строительства и затем прибавляют еще примерно столько же после оформления объекта в собственность. Более значительный рост нас ожидает в 2012 - 2013 гг., когда при возможном дефиците новостроек на рынок полноценно вернется спрос".
|