Нынешнее лето может оказаться потерянным для продавцов юрмальской жилой недвижимости: многие останутся без сделок или же результаты их работы будут хуже, чем в прошлом году. Главная причина: завышенные цены - по €4-5 тыс. за «квадрат» в квартире без отделки - не находят понимание у покупателей. Наши коллеги из портала Varianti.lv и журнала «Квадратный метр» изучили ценовую ситуацию на рынке недвижимости главного курорта Латвии.

Неоправданные ожидания
Рынок юрмальской недвижимости уже давно перестал быть внутрилатвийским. Основной спрос здесь формируют иностранцы. И если рассматривать морскую сторону главного курорта Латвии на отрезке от Лиелупе до Меллужи, то на зарубежных покупателей приходится до 90% совершаемых здесь сделок. Именно иностранцы и вытащили рынок юрмальских квартир со дна: только новыми обладателями видов на жительство (претендовать на его получение можно в том числе и при покупке недвижимости) в Юрмале за последние два года было приобретено более 350 единиц жилья. А ведь были и заграничные покупатели, для которых получение вида на жительство в Латвии не являлось самоцелью, и они приобретали недвижимость, так сказать, ради нее самой.

Вся эта динамика возрастающего спроса нашла прямое отражение на рынке жилья Юрмалы. Вначале начал распродаваться подешевевший фонд, возведенный в «тучные» годы и невостребованный на пике кризиса. Затем, по мере его реализации, вверх пошли и цены. Эта радующая глаз картина мотивировала девелоперов к работе: курорт охватил новый строительный бум.

К концу прошлого года в центральной части Юрмалы в различной стадии строительства находилось более 20 новых многоквартирных проектов.

«В 2010-2011 годах недвижимость в Латвии приобретали в основном очень состоятельные россияне — политики, бизнесмены, артисты, топ-менеджеры крупных компаний. Надеемся, что следующими к нам поедут представители уже так называемого среднего класса россиян и жители других стран СНГ», — мечтательно рассуждали в беседах с автором этих строк некоторые игроки юрмальского рынка недвижимости в конце лета — начале осени прошлого года. Позитив грел душу и рисовал шикарные перспективы. И девелоперы новых юрмальских проектов наравне с владельцами частных домов сочли это веским основанием для нового подъема цен! В результате за редкий коттедж на морской стороне центральной части Юрмалы (это наиболее привлекательное для россиян место покупки курортной недвижимости) сегодня просят меньше миллиона евро, а найти квартиру на первой линии курорта дешевле, чем за 3 600 евро за кв. м, невозможно. Да это и будет голый бетон, то есть так называемая серая отделка.

«Очень много «экскурсантов», показы для которых заканчиваются безрезультатно: люди уходят и больше не возвращаются», — уже с марта-апреля нынешнего года честно признаются юрмальские маклеры. Прямым проявлением некоторого перегрева рынка курортного жилья может служить и ситуация с летней арендой. Если юрмальские и рижские гостиницы сейчас рапортуют почти о 90-100-процентной резервации своих номеров на июль — первую половину августа, то в частном секторе Юрмалы дела обстоят хуже. «К концу апреля прошлого года мною было заключено почти два с половиной десятка договоров об аренде на лето дорогих юрмальских домов, в нынешнем — только пять», — так в беседе с  и varianti.lv сравнил активность арендаторов один из юрмальских маклеров. По словам другого нашего собеседника, те иностранные клиенты, которые еще в прошлом году арендовали коттеджи за 8 000-10 000 евро в месяц, в этом просят поискать им то же самое по качеству, но не более чем за 5 000-6 000 евро. К тому, что не найдут устраивающее их предложение, они относятся абсолютно спокойно: переплачивать не станут. Говорят, что за те же деньги отправятся отдыхать в Италию, Испанию, Грецию или Болгарию.
Куда уж выше?!
«То, что цены поднялись, это абсолютно нормально. Так собственники делают перед началом каждого лета: у них разыгрываются буйные фантазии. Ждут, что пойдет «чёс» и они смогут получить то, о чем мечтали. И только ближе к осени, так и не дождавшись сделок, начинают спускаться с небес на землю и снижать цены. Проблема этого года заключается в том, что сам уровень юрмальских цен, которые зимой-весной искусственно надули, и до того был уже высоким. Он не рассчитан на массового покупателя. Провести сделку сейчас — это огромный труд. Многие российские клиенты в Латвии не впервые. Информация о рынке у них есть, и объяснить им обоснованность имеющихся цен трудно», — признается руководитель отдела продаж компании RD Global Жанна Ступина.

На морской стороне центральной части Юрмалы апартаменты без отделки предлагаются по ценам от 3 600 до 7 000 евро за кв. м. Имеются эксклюзивные предложения новых проектов по 8 000 евро за кв. м и дороже. На речной стороне, которая пользуется меньшей популярностью у покупателей, квартиры доступны за 2 200-3 000 евро за кв. м.

«Самое страшное для юрмальского рынка недвижимости: потенциальные покупатели есть, а сделки происходят редко. Услышав цену, многие клиенты даже не пытаются высказывать свое мнение. А большинство собственников верят, что их объекты стоят столько, сколько им кажется, — сокрушается глава компании Real Estate Jurmala Игорь Данилевич. И продолжает: — Да, в Юрмале есть ряд апартаментов и домов, которые располагаются в отличном месте, имеют ряд конкурентных преимуществ и действительно стоят дорого. Но почему на их цены ориентируются все остальные? За обычные и средние по своим характеристикам объекты просят как за эксклюзив! Я от своих работников уже требую: меняйте отношение к рынку! Не идите на поводу у собственников. Если кто-то хочет за свою недвижимость миллион евро, а продать ее за разумные три-шесть месяцев можно, только поставив цену в 600 000-700 000 евро, то не вижу смысла брать такой объект на реализацию. Это пустая трата времени. Есть широкий слой владельцев юрмальских многоквартирных проектов и частных домов, которые накидывают на цену 20-30%. Объясняют: если что, мы потом скинем. Мы что, на восточном базаре?! Так в Европе не работают! Скидки бывают максимум в 5-10%. В Европе цена должна быть рыночной, которая определяется профессиональным специалистом и позволяет продать недвижимость за нормальный срок».

Беда большинства многоквартирных проектов Юрмалы в том, что они создаются без четкой целевой аудитории. Большинство потенциальных покупателей, желающих приобрести апартаменты на морской стороне, не готовы платить за них дороже 300 000-350 000 евро. «Еще зимой, когда я говорил о том, что большинство юрмальских новостроек переоценено на 20-30%, то руководствовался какими-то внутренними ощущениями. Сейчас убежден в 30-процентном перегреве, и общение с покупателями из-за границы это только подтверждает, — рассказывает Игорь Данилевич. — Цены в большинстве новых проектов на первой линии составляют 4 000-5 000 евро за кв. м. Это голый бетон. Учитывая ремонт и мебель, к этому нужно прибавить еще как минимум 1 000 евро за кв. м. Плюс покупателю на все это нужно потратить время. Итого свыше 5 000-6 000 евро за кв. м. Большая же часть наших клиентов готова рассматривать на первой линии Юрмалы квартиры с отделкой площадью до 90-100 кв. м по цене не более 4 000 евро за кв. м. Рынок этого не предлагает. Поэтому думаю, что если цены сохранятся на уровне этой весны, то многие объекты, несмотря на наплыв на курорт отдыхающих, останутся невостребованными».
В чужой карман
Довольно неоднозначная ситуация наблюдается и в сегменте торговли юрмальскими земельными участками, пригодными для застройки и имеющими хороший потенциал. Их продавцы практически залезают в карман инвестора. Как? Цену на свою землю назначают с учетом прибыли, которую инвестор сможет заработать в будущем при продаже квартир в доме, построенном на этом участке! И ориентируются они в своих расчетах на те самые 4 000-5 000 евро за кв. м. Убеждают: ты вон сколько заработаешь на этой земле, так что плати за нее. Инвесторы такого подхода не понимают и справедливо предлагают подобным дельцам самим заняться строительством, раз все столь прибыльно и шикарно. Или же вообще не продавать участок.

«Из частных домов в лучших местах центральной части Юрмалы продаются только объекты, которые имеют адекватную цену», — дополняет общую картину владелец компании MC Real Александр Цыкунов. И здесь можно сколько угодно долго изучать предложения с красивыми цифрами. На деле цены диктуют не продавцы, а именно покупатели. «Это как с машинами. Ты купил ее за 30 000 евро, а через пять лет ее стандартная цена составляет 15 000 евро. С учетом каких-то наворотов именно ваша машина может быть на пару тысяч дороже. Но зачем фантазировать, что вы ее продадите за 25 000. Она продастся, только если предложение будет близким к рыночной цене. Вот и дом: если он стоит миллион евро, так зачем выставлять его за два миллиона? А ведь таких объектов с завышенной ценой сегодня на рынке до 90%. Их собственники не продают недвижимость, а просто забавляются этим процессом. Если же желаешь продать дом хотя бы за год, то нужно ставить реальную рыночную цену», — настаивает Александр Цыкунов.

Собеседники  и varianti.lv привели пару ярких примеров того, за какую цену в реальности продаются дома в Юрмале. Дом в Лиелупе, за который когда-то просили 3,7 млн евро, в этом году сменил владельца за 1,7 млн евро. Дом на проспекте Дзинтару еще год назад предлагался более чем за 2,5 млн евро, продали за 1,2 млн евро. И было несколько претендентов на его покупку.

Сегодня даже заграничный покупатель частных домов приезжает подготовленным. Ему не важно, какие проблемы (например, ипотечные кредиты) заставляют собственников ставить высокую цену. Покупатель берет калькулятор, считает стоимость земли (исходя из средней для тех или иных мест) и стоимость возведения новостройки. Суммируя, добавляет к этому какие-то дополнительные бонусы недвижимости (если они есть) и называет цену. Стоит отметить, что оценочная стоимость редкого юрмальского дома превышает 1 200-1 500 евро за кв. м, а сделки с землей на первой линии центральной части курорта совершаются не дороже 300-400 евро за кв. м.

«Девелоперы и владельцы недвижимости сидят на придуманной ими самими цене, а покупатели не покупают. Кто выигрывает в этой ситуации? Рынок должен жить, а сделки — происходить. Есть несколько групп потенциальных покупателей, которые смотрят Юрмалу. Лишь частью из них движет ностальгия. Но большая группа — это те, кто приезжает к нам впервые. И имея бюджет до 300 000-400 000 евро, они оценивают наш курорт, сравнивая его с приморскими городками Франции, Италии, Испании... Ищут какие-то конкурентные преимущества. Но кроме языкового комфорта и некоей схожести в менталитете, Латвия мало что может ему предложить. Да и этот аргумент начинает блекнуть на фоне наших цен. И если Юрмала действительно хочет занять достойную нишу в сегменте европейских курортов, то продавцам и девелоперам стоит присмотреться к тому, сколько же готовы платить покупатели, чтобы их поток был постоянным и позволял нам развиваться», — предлагает крепко задуматься о будущем Игорь Данилевич.

Пока же большая часть юрмальской недвижимости, если оценить ее по соотношению нынешней цены предложений и арендных ставок, особого дохода не приносит. И на фоне наличия гораздо более дешевых предложений жилья в Испании и Болгарии рассчитывать на массовый спрос со стороны россиян нам не приходится. Просто сравните: в Латвии за последние два года ими приобретено лишь немногим более тысячи объектов недвижимости, тогда как в странах Южной Европы счет идет на многие тысячи, а то и десятки тысяч.
Андрей Козел, директор департамента жилого фонда Realia Property:
«Иностранцев, которые смотрят жилье в Юрмале, но ничего не покупают, много. Из десяти показов до каких-то реальных результатов доходят в лучшем случае два. Хотя люди едут именно для того, чтобы посмотреть латвийскую недвижимость. В запросах доминируют просьбы подыскать хорошее жилье ценой до 300 000 евро. Выполнить это пожелание трудно. Владельцы недвижимости если и уступают, то не более 10% от цены предложения. И это мы говорим о более или менее рыночных ценах. Есть примеры раздувания цен хозяевами, но с такими объектами мы даже не работаем».

Александр Ефимов, руководитель отдела продаж и маркетинга Westbalt Group:
«Мы завершаем продажи в своем проекте «Юрмальская Резиденция» на пр. Стрелниеку и только с лета начали торговать апартаментами в строящемся комплексе Villa Lido, что располагается буквально в 50 метрах от концертного зала «Дзинтари» и улицы Йомас. Поэтому говорить можем только о проекте на пр. Стрелниеку. Там мы ощутили, что активность покупателей и количество сделок в первые пять месяцев 2012 года были чуть ниже, чем в прошлом году. Но этому есть несколько объяснений. Во-первых, из 66 квартир комплекса на пр. Стрелниеку к концу весны было продано более 50. Понятно, что раскуплены наиболее ликвидные. Во-вторых, сам объем предложения в Юрмале значительно вырос: покупателю есть из чего выбирать. Цены? Мы придерживаемся цифр, которые считаем адекватными. В последний раз их небольшое увеличение  было в конце 2011 года и сейчас торгуем по 2 750-3 500 евро за кв. м с серой отделкой. И, видя ситуацию на рынке, повышать больше не планируем».

Павел Моисеев, владелец и директор компании M2 Сapital:
«Недавно смотрел дом, за который просят 1,7 млн евро, хотя реальная цена его продажи — максимум миллион. У собственника главный аргумент: я могу подождать. В таком случае убеждать его в неправильном взгляде на рынок не стоит. Он верит в мифического человека в малиновом пиджаке с чемоданом денег — пусть верит и дальше! Вторичный рынок курортного жилья, если людям действительно нужно продать, будет реагировать на динамику. Что касается девелоперов новых проектов, у которых длинные деньги, то, установив высокие цены, они будут ждать своих покупателей. А вот те, у кого деньги короткие и на кого давят кредиты, вынуждены будут реагировать, снижая свои аппетиты. Жду, что высокая конкуренция заставит девелоперов более тщательно и продуманно подходить к ценообразованию. У юрмальской недвижимости нет такого объема покупателей, который позволил бы на все держать высокие цены. Если бы мы сделали предложение по цене как в Болгарии и Испании, то к нам хлынул бы массовый поток клиентов. А так получается, что у нас какой-то эксклюзивный продукт без каких-либо оправданных оснований».

Алдис Лездиньш, управляющий партнер Invest in Latvia:
«Объем сделок в этом году сократился. К сожалению, юрмальские собственники, равно как и собственники недвижимости в центре Риги, неадекватно оценив слухи о хорошем рынке покупателей-нерезидентов, подняли цены. И сегодня многие юрмальские объекты переоценены на 30-40%. Но наш курортный рынок — рынок международный. И иностранные покупатели все время сравнивают его с другими. И что же они видят? В Испании многие банки превратились в конторы по продаже недвижимости. Приобрести 2-комнатную квартиру недалеко от моря можно за 50 000 евро. А банк еще на эту покупку оформить кредит в 100% объеме со ставкой в 3% годовых. Плюс покупка является для россиян основанием для получения 5-летней Шенгенской визы.

У покупки недвижимости в Латвии для россиян имеется масса преимуществ. Но на данный момент завышенные цены перечеркивают их. Боюсь, что коррекции нам стоит ждать уже только в следующем году, тогда-то рынок вновь и активизируется».

Борис Семенов, девелопер небольшого жилого юрмальского проекта:
«В моем проекте квартиры смотрят довольно много людей. Говорят, что все нравится, но продаж нет. Не пугает ли клиентов цена? Не знаю. Ведь они даже не озвучивают предложения. Никто не сказал: я бы это взял, если бы цена была такой-то... Говорят только, что проект хороший, и больше ничего».

Валентина Андерсоне, совладелица компании Riga Real Estate:
«Качество юрмальского продукта недвижимости не всегда соответствует заявленной цене. Люди покупают дома и квартиры здесь, конечно же, для отдыха, но стараются оценить ее и с инвестиционной точки зрения: что они будут делать с этой покупкой потом. И когда россиянин или житель стран СНГ понимает, что подходящая его требованиям недвижимость для отдыха стоит от миллиона евро и выше, он начинает сравнивать: ценность ностальгии по Юрмале с ценностью ее климата, ценность детских воспоминаний о Латвии с ценностью качественного отдыха в Италии или Испании, ценность исторического шарма Юрмалы с шармом старой Европы... И посморев на наши курортные цены, здравые бизнесмены понимают, что детская мечта о возвращении в Юрмалу — слишком большая роскошь, которую наследники не оценят.

У нас были клиенты — семья, которые уже выбрали в Юрмале красивый дом у моря за 3 млн евро. И на фоне остальных это, на самом деле, было очень хорошее предложение. Но  суть не в деньгах. Побродили они вокруг участка, посмотрели на соседние трущобы, оценили продолжительность нашего летнего сезона и... отказались от покупки. Отправились в Лондон и, насколько знаю, приобрели там недвижимость за гораздо большие деньги. Просто дорогие объекты там гораздо ликвидней».

Автор Роман Голубев