| Анализ рынка жилой недвижимости в Тюмени |
| 20.02.2013 10:44 | ||||||
|
Анализ рынка жилой недвижимости в Тюмени
4.5 из
5
на основе
2 голосований.
Так, стоимость квартир на первичном рынке жилья по итогам года выросла на 15,8% и составила по итогам декабря 50 тыс. 410 руб./кв.м. При этом активной фазой роста характеризуется первая половина года, когда рост ценовых показателей составлял около 2% в месяц. Безусловно, лидером по росту стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья являются однокомнатные квартиры (+16,2% по итогам года), в настоящий момент при средней площади однокомнатной квартиры в новостройке порядка 40 кв.м. в черте Тюмени потребуется 2 млн 150 тыс. рублей. Лидером по уровню ценовых показателей остается центральная часть города. По наименьшей цене приобрести жилье возможно в районе Мыса, Тарманов, Войновки. Интересно отметить, что по итогам года наибольший подъем среднеценового показателя демонстрируют районы, отдаленные от центра города, находящиеся в числе аутсайдеров по показателю стоимости квадратного метра, так, более 31% вырос средний показатель района Мыс, ММС, Тарманы, на 26% вырос индекс стоимости района Лесобазы. Одна из основных тенденций 2012 года – увеличение показателя минимальной стоимости квадратного метра, если ещё год назад он находился на уровне 28 тыс. руб./кв.м, то сейчас 33 тыс. руб./кв.м. Помимо роста ценовых показателей, рос и объем предложения. В течение всего года темпы строительства и ввода жилых домов находилось на высоком уровне. По данным на декабрь, в Тюмени ведется строительства около 160 многоквартирных домов, к реализации предлагаются 5 тыс. 200 квартир. Основная масса предложения сосредоточена в районах комплексного освоения территории – микрорайоны Тюменский, Восточный, а также район Мыс, Тарманы (25% и по 15% соответственно). В данных районах идет строительство домов классов «комфорт» и «эконом», так называемого массового жилья. Дома бизнес-класса предлагаются в центральной части города и районе КПД, их ценовые показатели варьируются в стоимости 55–130 тыс. руб./кв.м. В 2012 году в Тюмени введено в эксплуатацию 952 кв. м жилья. Теперь в областном центре на одного жителя приходится 1,5 кв. м. В регионе этот показатель составляет 0,99 кв. м на душу населения, сообщил заместитель начальника Главного управления строительства Андрей Басов 12 февраля на круглом столе «Новые материалы и технологии в строительстве жилья». По мнению директора агентства недвижимости «Этажи» Ильдара Хусаинова, сегодня рынок требует жилья эконом-формата. Спрос на однушки до 45 кв. м достигает 60%, а предложение – всего 43%. Сейчас база недвижимости Тюмени выглядит так: однокомнатных – 37%, двушек – 33%, трешек – 24%, многокомнатных — 6%. Во многих новых проектах доля трехкомнатных квартир совсем мала: не превышает 5%. Одна из основных причин популярности однушек - высокая стоимость жилья. По данным Росстата, Тюмень официально вошла в пятерку городов с самыми высокими ценами на недвижимость. А если не считать Москву и Санкт-Петербург, то мы окажемся в тройке. Заметный рывок произошел в прошлом году. Сейчас в Восточном-2 однокомнатные квартиры в новостройках с черновой отделкой в среднем обойдутся в 2 млн 200 тыс. рублей. В 2009 году средняя цена квадратного метра была еще 28 тыс. рублей, а в 2000 — всего 9,5 тыс. рублей. Вместе с ценами на жилье растут и ставки. При этом банки по-разному кредитуют вторичное и первичное жилье. На новостройки есть спецпрограммы, действует господдержка. Поэтому там средняя ставка – 11–11,5%. Ставки на вторичном рынке жилья достигают 14%. Это, по мнению Хусаинова, ненормальная ситуация. По его прогнозам, она должна измениться в лучшую сторону. Директор «Этажей» также заметил, что цена на первичное жилье перестала расти последние 3–4 месяца. «Рыночные механизмы и политика Тюменской области по стимулированию жилищного строительства привели к тому, что между застройщиками стала возникать должная конкуренция. Мы не исключаем, что в ближайшие полгода-год будет снижение цен на первичное жилье. Все индикаторы на это указывают», – заявил Хусаинов. Вторичный рынок Вторичный рынок жилья Тюмени по итогам 2012 года в стоимости квадратного метра вырос на 13,6% и на конец декабря остановился на уровне 59 тыс. 433 руб./кв.м. В большей степени стимулирование развития вторичного рынка заключается в активной реализации различных государственных программ по улучшению жилищных условий. Тем не менее, образуется замкнутый круг, повышение спроса стимулирует рост цен, а значительный рост цен приводит к тому, что доступность жилья снижается. Значительное количество квартир на вторичном рынке приобретается с привлечением кредитных средств, по данным Росреестра по Тюменской области, для вторичного рынка эта доля составляет практически 40% (на рынке строящегося жилья лишь 20% приобретается с привлечением кредитных ресурсов). По итогам года сменилась структура предлагаемых на вторичном рынке квартир, если раньше «львиную долю» занимали двухкомнатные квартиры, то сейчас – «однушки». Данный сегмент также характеризуется наибольшим приростом ценовых показателей – практически 17%. Это не удивительно, ведь именно однокомнатные квартиры всегда являлись лидерами по количеству сделок, привлекая как покупателей для собственных нужд, так и инвесторов. В зависимости от типа жилья значительный рост средней стоимости квадратного метра показали квартиры в домах старого фонда – практически 20%, догнав квартиры в домах типовых серий. По итогам декабря стоимость подобного жилья оставляет 56 тыс. 600 руб./кв.м. А вот квартиры в домах повышенной комфортности по итогам года показали лишь незначительное изменение, остановившись на уровне 64 тыс. 408 руб./кв.м., и прибавили лишь 4%. Стабилизация ценовых показателях наблюдается по всем сегментам и категориям рынка. При этом, меняется структура рынка недвижимости. Так, с каждым месяцем увеличивается доля квартир повышенной комфортности. На данный момент это 36% от общего предложения. Средняя цена однокомнатных квартир на вторичном рынке в январе 2013 года составляет 2 070, 2 300 и 2 930 тысяч рублей для объектов старого фонда, типового жилья и квартир повышенной комфортности соответственно. Средняя цена двухкомнатных квартир старого фонда равна 2 600 тысячи рублей, для типового жилья – 3 300 тысяч рублей и 4 170 тысяч рублей в сегменте квартир повышенной комфортности. Что касается трехкомнатных квартир, то наименьшей средней ценой в этом сегменте предложения обладают объекты старого фонда (3 090 тысяч рублей), жилье типовых серий (4 120 тысяч рублей) и, как и прежде, наиболее высоким ценовым показателем характеризуются квартиры повышенной комфортности (6 040 тысяч рублей). Средняя стоимость четырехкомнатных квартир в старых домах составила 3 530 тысяч рублей, в типовых сериях 4 600 тысяч, в домах повышенной комфортности – 8 700 тысяч. В ближайшие месяцы на рынке недвижимости, во всех его сегментах будет продолжать наблюдаться стагнация ценовых показателей, прогнозирует аналитик. Насыщение рынка наблюдается как на рынке готового, так и на рынке строящегося жилья, а следовательно, при снижении уровня спроса, предпосылок к увеличению ценовых показателей нет. Процедура С 1 марта, кстати, упростится процедура регистрации прав на недвижимость, сообщил пресс-центр Управления Росреестра по Тюменской области. Теперь договоры купли-продажи, дарения, аренды, ренты недвижимости не подлежат регистрации. Например, если гражданин решил купить недвижимость, то раньше ему надо было заплатить тысячу рублей госпошлины за регистрацию права собственности. Затем за регистрацию сделки – еще тысячу рублей (по пятьсот рублей на продавца и покупателя). Теперь процедура упрощается, так как сделка будет считаться заключенной с момента подписания договора. Но, по мнению специалистов, это не отразится на безопасности интересов всех участников сделки. «Проведение государственным регистратором правовой экспертизы сделки осталось. И осуществляться она будет в том же объеме, в котором она проводится и сейчас», – подчеркнула заместитель начальника правового отдела Управления Светлана Захарова. Для таких видов сделок с недвижимостью, как ипотека и долевое строительство, процедура государственной регистрации останется прежней. Аренда недвижимого имущества будет регистрироваться как обременение прав. Изменения происходят в рамках призыва российского президанта к упрощению регистрационных процедур в работе Росреестра. В рамках призыва разрабатывается дорожная карта «Оптимизация процедур регистрации собственности» . Последние обсуждаемые нами новшества опираются на Гражданский кодекс, в который добавлена новая статья 8.1. В соответствии с ней права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. «Чтобы изучить все преимущества нововведений для пользователя, нужно как следует изучить поправки к этой статье, в которой оговариваются отсроченные нормы. А потом уже радоваться упрощению процедур», – комментирует сообщение пресс-центра Росреестра эксперт, директор компании «Недвижимость для Вас» Юлия Пантелеева.
|
