Где лучше покупать новостройку: непосредственно у компании-застройщика или у риелторов? Тема это давняя, существующая, вероятно, так же долго, как и сам первичный рынок. Но – «вечно молодая», поскольку люди, которым нужна квартира в новом доме, сталкиваются с этой дилеммой снова и снова. Плюсы и минусы обнаружились у каждого варианта – и мы решили разобраться в этом вопросе подробнее.

Первый вопрос, интересующий всякого потенциального покупателя, – возможность выбора. Особо распространяться об этом вряд ли имеет смысл: понятно, что потребителю хочется быть уверенным, что он видел действительно все предложения. Версий о том, как застройщики распределяют площади между собственными отделами продаж и риелторскими компаниями, мы услышали множество – тут вполне уместно вспомнить бессмертное «два юриста – три мнения». Однако, разумный покупатель ограничивает свой выбор и репутацией компаний - одно дело покупать у солидного застройщика, специализирующегося на монолитном домостроении как, к примеру, monarch-development.ru, а совсем другое - рисковать с непроверенным и неизвестным риелтором.

Все вариации сводятся к тому, что у риелтора квартир либо столько же, либо меньше, чем у застройщика. Однако не будем спешить: как выясняется, существует и третья вероятность: когда выбор у агентства недвижимости оказывается больше. Прежде всего, конечно, потому, что крупные риелторские компании сотрудничают с разными застройщиками. Случаи, когда человек приходит с целью купить квартиру в жилом комплексе А, а затем по рекомендации агента передумывает и выбирает комплекс Б (другого девелопера), не так уж и редки. Но дело не только в этом: иногда бывает, что тех новостроек, которые продает риелтор, у застройщика действительно нет.

Еще один вопрос, живейшим образом интересующий покупателей, – цена. Вероятно, мы не ошибемся, если скажем, что очень для многих этот аспект даже является самым главным. Теоретически разницы в ценах у разных продавцов быть не должно.

Условия покупки новостроек у застройщика и в агентстве недвижимости ничем не отличаются, поскольку крупные агентства реализуют квартиры на тех же условиях, что и застройщик. Физическое лицо агентству ничего не переплачивает, поскольку агентство оказывает услугу застройщику. В жизни, однако, происходит иначе: постоянно сталкиваешься с фактами, что продают дороже. Такое положение, к сожалению, в порядке вещей. Тут риелтор становится тем, кто затравливает покупателя, но остается без комиссии: найденному клиенту предлагают огроменную скидку у застройщика, и – естественно – он покупает там.

Получается, что тезис об одинаковых ценах в офисе продаж застройщика и у риелтора справедлив в большинстве случаев. Но возможны и исключения. Так что покупатель, желающий сэкономить, должен тщательно все изучить и проверить. Суммы здесь таковы, что усилия явно окупятся.

Без торговли (по крайней мере, без попыток покупателя снизить цену) продаж не бывает. И в обсуждаемой нами альтернативе – застройщик или риелтор – тут все тоже немного по-разному. Дело в том, что агентство недвижимости в торге в принципе ограничено размерами своего вознаграждения. Понятно, что ниже этой планки снижать цену риелтор просто не может – иначе продажа будет ему в убыток. Не то застройщик!

По итогам «расследования» мы установили, что риелторы предлагают все-таки больший, чем застройщики, выбор вариантов – в первую очередь благодаря тому, что торгуют объектами нескольких строительных компаний сразу. С другой стороны, с денежной точки зрения получается, что покупать у застройщика выгоднее. Но есть и еще несколько аргументов в пользу того, чтобы обращаться в риелторскую компанию. Вероятно, главный из них – безопасность. Агентства недвижимости проверяют то, что продают.

Кроме этого, есть и иные бонусы, которые клиент может получить у риелторов. Это содействие в получении ипотечных программ у банков-партнеров. Более гибкие условия оплаты, включающие всевозможные варианты рассрочек. Также агентство недвижимости обычно предлагает покупателю содействие в оформлении права собственности, а у застройщика соответствующий отдел может отсутствовать.

Есть и еще одно соображение – для многих очень важное. Известно, что весьма существенная доля покупателей новостроек имеет не свободные деньги, а старую квартиру, которую еще только предстоит продать. Для таких людей принципиально важно, чтобы выбранная квартира дождалась их.

Бывают ситуации, когда застройщик отдает объект на реализацию только одной риелторской компании – последняя в этом случае получает эксклюзивные права. Зачем это девелоперу, какие именно преимущества и недостатки подобная форма работы имеет для обеих сторон – это все вопросы интересные, но относящиеся по большей части к профессиональной «кухне». И комментарии на этот счет нам приходили самые разные – от восторженно-агитационных (от риелторов, которые не прочь получить что-нибудь в эксклюзив) до раздраженно-желчных (от тех, кому не повезло). Что до рядового потребителя, то ему, вероятно, стоит понимать одно: на объекте, находящемся в эксклюзивной реализации, будет царить порядок. Риелторские компании, которым подобные права отдают, как правило, являются крупными и хорошо знают свое дело. С другой стороны, «вклиниться» между разными продавцами, попытаться получить скидку, играя на противоречиях между ними, тут не получится.

При определенном разнообразии, проистекающем из того, продает ли новостройку сам застройщик или риелтор, практическая рекомендация будет одна, и очень простая: покупателю все нужно выяснять самостоятельно. Конкретные цены, условия оплаты, ассортимент предлагаемых квартир – узнать все эти нюансы нужно вам, и только вам. Так что не жалейте ни телефона, ни сапог – цена вопроса явно того стоит.

• 4 причины покупать стройматериалы онлайн
• Приобретение квартиры в жилом комплексе на Васильевском острове
• Правила выбора страны для покупки недвижимости
• Регистрация прав на недвижимость: суть и особенности
• Земельные участки в дачных поселках Можайского района